Агентство недвижимости - Монополия, купить, продать, сдать недвижимость.

МОСКВА, 06 июня 2016г. Закон о запрете на продажу, дарение и обмен долей в жилой недвижимости без нотариального заверения сделки вступил в силу 6 июня. По новым правилам любые сделки, связанные с переходом права собственности на долю в жилом имуществе, придется оформлять у нотариуса. До принятия данного закона россияне могли составить договор дарения или мены в свободной форме, после чего Росреестр был обязан официально подтвердить законность сделки.

Как отмечает «РБК-Недвижимость», с 6 июня 2016 года каждый россиянин обязан в письменной форме предупредить всех собственников жилого помещения о том, что он собирается продать, обменять или подарить принадлежащую ему долю. В этом извещении потенциальный продавец обязан указать все детали сделки, включая цену, за которую будет продана доля. После этого у других собственников будет месяц, чтобы изъявить желание самостоятельно приобрести указанную долю на озвученных условиях, следует из закона.

Только если ни один из других собственников жилья не захочет стать новым владельцем доли, которую выставили на продажу, собственник получит возможность продать свою долю, говорится во второй статье нового закона. При этом нотариус не будет регистрировать сделку, если продавец доли не предоставит ему письменные отказы от всех других собственников, где эти люди написали бы, что не возражают против сделки.

Новые нормы распространяются также на продажу, дарение или обмен целых объектов недвижимости, если они находятся в долевой собственности. Закон также усложняет сделки с домами и квартирами, которыми владеют несовершеннолетние и ограниченно дееспособные собственники, следует из публикации.

  МОСКВА, 08 апреля 2016г.  В 2017 году ипотека подешевеет даже без госпрограммы субсидирования процентных ставок. Такой прогноз сделал глава Минфина РФ Антон Силуанов. Однако эксперты рынка считают, что для реализации подобного сценария нет никаких предпосылок. Каких ипотечных ставок в итоге ждать россиянам и почему?

Ипотечное кредитование в России в 2017 году будет доступнее, чем в текущем, даже без госпрограммы субсидирования ставок. Такого мнения придерживается минфин Антон Силуанов, которое он озвучил на съезде Ассоциации российских банков 7 апреля. Чиновник уверен, что программа начнет функционировать в автоматическом режиме, без господдержки. Так как стоимость ресурсов для ипотечников станет приемлемой и значительно ниже, чем в настоящее время, передает РИА Новости.

Силуанов уточнил, что благодаря ипотеке с господдержкой в 2015 году россияне взяли рекордный объем жилкредитов, а девелоперы ввели рекордный объем новостроек.

Ранее глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев заявлял, что госсубсидирование ипотечной ставки на первичном рынке необходимо продлить и после 31 декабря 2016 года.

Напомним, в конце февраля власти РФ пролонгировали госпрограмму до конца года с прежнего срока завершения в марте. Также лимит выдачи подняли до 1 триллиона рублей против предыдущих 700 миллиардов. Одновременно размер компенсаций выпадающих доходов банкам сократили на 1 процентный пункт.

Однако эксперты рынка не считают, что ипотека для граждан подешевеет в 2017 году. По их словам, для осуществления подобного сценария нет предпосылок. При этом банки не торопятся давать долгосрочных прогнозов в сложившемся экономическом положении.

Зампред председателя правления «ДельтаКредита» Ирина Арсланова пояснила, что стоимость ипотеки для конечного потребителя напрямую зависит от ключевой ставки Центробанка и доходов населения. Причем спрос на жилкредитование обусловлен не только процентными ставками, но и динамикой цен на недвижимость, и реальными доходами граждан.

В то же время глава ипотечного центра «Миэль-Новостройки» Татьяна Гусева обратила внимание, что даже в 2014 году при стабильной экономической ситуации и ключевой ставке в 7-8% средняя ставка по ипотеке на новостройки оставалась на уровне в 12,5%. То есть даже тогда она была выше нынешней. Поэтому в 2017 году, особенно без господдержки, вряд ли станет меньше текущей. Кроме того, причин сокращения ключевой ставки регулятора, на которую опираются ипотечные, также не наблюдается.

МОСКВА, 25 декабря 2015г. 2016 год обещает российскому рынку недвижимости целый ряд знаковых событий. Начало многим из них было положено еще в 2015 году. Какие факторы будут влиять на рынок недвижимости в 2016 году, какие нововведения коснутся застройщиков, продавцов и покупателей жилья, в чем заключаются риски, что будет с ценами, спросом и предложением — эти и другие прогнозы экспертов читайте далее....

Самые ожидаемые события 2016 года на рынке недвижимости и их влияние

Эксперты собрали самые значимые события, ожидаемые в грядущем 2016 году, и спрогнозировали их влияние на рынок недвижимости России.

Продление субсидирования ипотечных ставок на новостройки

Одним из важнейших пунктов антикризисного плана в сфере строительства станет субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке жилья. Госпрограмму, запущенную в марте 2015 года, уже продлили до мая 2016 года против марта, когда планировалось ее окончание изначально. Именно данная господдержка не дала рынку рухнуть на дно и сохранила приемлемый спрос на квартиры в новостройках массового сегмента. Так как в некоторых проектах на ипотечные сделки приходятся 80% общего объема. В начале 2015 года на фоне увеличения ключевой ставки ЦБ, когда банки могли предложить гражданам лишь непомерные процентные ставки по жилкредитам, продажи недвижимости практически встали и ожили лишь после ввода властями программы субсидирования.

Однако специалисты IRN.RU уверены, что реальное улучшение может произойти только при общем оздоровлении макроэкономической ситуации. Это возможно, если стабилизируется экономико-политическая напряженность. Остальные меры принесут временный эффект.

Усиление защиты дольщиков

Минстрой РФ направил в Правительство изменения в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). По ним собственный капитал застройщиков планируется привязывать к стоимости возводимого по ДДУ жилья, сформировать единый реестр девелоперов и запустить альтернативный механизм обеспечения прав граждан-соинвесторов в виде размещения их средств на эскроу-счетах в банках.

Многие эксперты считают, что из-за непосильности новых требований с рынка уйдут небольшие компании, он укрупнится и, следовательно, цены на недвижимость повысятся. В «Метриум Групп» уточнили, что застройщики будут строить дома и продавать квартиры в высокой степени готовности. То есть существенных скидок покупателям можно не ждать. В Est-a-Tet обратили внимание, что сейчас жилпроекты на 70% кредитуются дольщиками. Поэтому удержание их средств до окончания строительства на эскроу-счетах неизбежно выльется в рост цен, так как девелоперы станут брать больше кредитов в банках. Также усилится нагрузка на банковский сектор и разовьются серые схемы.

С новыми правилами, по мнению специалистов, не справятся более половины застройщиков. Однако глава Минстроя РФ Михаил Мень не ожидает банкротств из-за поправок в ФЗ-214. Они нацелены на увеличение открытости девелоперов и перевод жилстроительства со средств граждан на банковское проектное финансирование.

В то же время эксперты уверены, что укрупнению рынка поспособствуют и новые требования к компаниям, страхующим ответственность застройщиков перед дольщиками. С октября 2015 года объем собственных средств страховщиков повысили с 400 миллионов рублей до 1 миллиарда. Логично, что оставшиеся на рынке крупные фирмы предпочтут страховать крупных девелоперов ради минимизации рисков.

В IRN.RU отметили, что освобождение рынка от мелких и средних застройщиков не решит проблему обманутых дольщиков. Ярким примером является судьба крупнейшей стройкомпании СУ-155.

Окончание бесплатной приватизации жилья

На сегодняшний день в гос- и муниципальной собственности остается 20% жилфонда страны. В четвертый раз продленная бесплатная приватизация предоставленных по соцнайму помещений должна завершиться 1 марта 2016 года. Однако не исключено, что срок вновь отодвинут. В Госдуму уже поступил соответствующий законопроект. После 1 марта 2016 года бесплатно оформить право собственности на жилье по соцнайму смогут проживающие в аварийных домах и другие очередники на квартиру от государства. То же коснется жителей Крыма и Севастополя, недавно вошедших в состав РФ.

При этом Минстрой РФ предлагает сделать бессрочной бесплатную приватизацию для некоторых групп населения. Например, для детей-сирот и давних очередниках, не относящихся к малоимущим.

Изменения налогового законодательства

Поправки в налоговое законодательство, вступающие в силу в 2016 году, как отмечают в БЕСТ-Новострое, в первую очередь повлияют на тех, кто перепродает недвижимость. Потеряет смысл занижение стоимости квартиры до 1 миллиона рублей. Налог станут взимать с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, особенно это актуально для квартир в центре Москвы. Нововведения повысят собираемость налогов и сократят число спекуляций на вторичном рынке жилья.

В «Метриум Групп» напомнили, что с 1 января 2016 года срок владения недвижимостью, когда весь доход освобождается от налога, увеличивается до 5 лет с прежних трех. Что грозит снижение инвестиционной привлекательности жилья.

Закрытие персональных данных собственников жилья

В большинстве своем эксперты оценивают усиление защиты персональных данных владельцев недвижимости негативно. В Est-a-Tet считают маловероятным, что законопроект о закрытии персональных сведений о собственниках оградит последних от мошенников. Так как есть другие источники информации по персональным данным. Но процесс регистрации документов и купли-продажи жилья в целом усложнит и удлинит.

Ужесточение правил грузоперевозок

Специалисты сходятся во мнении, что развитие транспортной инфраструктуры повышает покупательскую активность. Так как зачастую именно проблема с транспортной доступностью ограничивает спрос на жилье в той или иной локации. В 2016 году планируется запуск пассажироперевозок по МКЖД. Там появятся более 30 ТПУ, кольцевую свяжут с столичным метро. В итоге линии метрополитена вместе с модернизируемым Малым кольцом МЖД превысят 500 километров. В 2016 году должны открыть еще 12 станций метро. Также продолжится масштабная реконструкция автомагистралей, включая Калужское шоссе.

Однако отрицательное влияние приписывают изменениям в законы РФ в части ужесточения требований к нормам загрузки автотранспорта и запуска системы «Платон» для большегрузных машин за проезд по федеральным дорогам. Что увеличит себестоимость стройработ минимум на 7-8%. Особенно сильно это отразится на самом доступном жилье — проектах эконом- и комфорт-класса.

Ограничение деятельности турецких стройкомпаний

В 2016 году турецкие застройщики должны будут обращаться в Правительство РФ за спецразрешением на возведение новостроек. Однако все проекты, начатые в 2015 году, по словам первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова, они смогут закончить беспрепятственно. Также власти составят список работодателей, сотрудниками которых могут быть граждане Турции. В то же время турецкие подрядчики продолжат строить стадионы ЧМ-2018.

В настоящее время на стройплощадках в России трудятся около 10 тысяч турков. Турецкие компании реализовали в 2014 году 47 проектов в 3,9 миллиарда долларов. В январе-сентябре 2015 года они сдали 8 проектов в 2,3 миллиарда долларов. Россия находится на первом месте в рейтинге стран, на рынке которых представлены турецкие стройкомпании, с долей в более 19%.

Эксперты считают, что уход турков высвободит существенную часть рынка для отечественных предприятий. Однако за ограничением использования турецкой рабочей силы последует срыв сроков ввода ряда новостроек.

Прогноз тенденций российского рынка недвижимости на 2016 год

К данному моменту на каждого россиянина в продажу предлагается свыше 2 квадратных метров жилья. Что в 2 раза больше необходимой нормы. В 2011 году насчитывалось всего 0,85 «квадратов». В то же время по результатам 2016 года в агентстве недвижимости «Этажи» прогнозируют дальнейшее увеличение данного показателя. И этот фактор бесспорно окажет давление на снижение цен.

Также на рынок в 2016 году будет влиять ситуация на финансовом рынке. При этом учетная ставка, ставка по ипотеке, курс доллара взаимосвязаны с ценами на нефть. Так, если нефть в среднем за год будет 40-55 долларов за баррель, то стоимость жилья упадет на 10%, а число сделок увеличится на 12%.

Кроме того, в ноябре-декабре 2015 года не случилось привычного ажиотажа на рынке недвижимости. Почти не осталось инвестиционных сделок. Нет гарантий, что ситуация изменится именно в 2016 году.

В целом специалисты предрекают следующие тренды рынка недвижимости в 2016 году:

1. Смещение структуры спроса на более дешевые сегменты недвижимости. Уже в настоящее время наблюдается значительное повышение доли ипотечных сделок. Наибольшей популярностью пользуется эконом-класс. В конце 2015 года комфорт- и бизнес-сегмент испытывают нехватку спроса.

2. Развитие арендного жилья и доходных домов. Соответствующие поправки в законодательство помогут взглянуть на данный сектор по-другому банкам, застройщикам и частным инвесторам. До этого девелоперы его не воспринимали из-за высокой маржинальности в строительстве. Однако к сегодняшнему дню в стране сформировался большой объем нереализованной недвижимости.

3. Уменьшение числа компаний, запускающих новые стройпроекты. Произойдет так называемая олигополизации стройрынка. В крупных городах до 90% новых проектов будут открываться первыми пятью компаниями.

4. Ускоренное развитие технологий в стройотрасли. За последнее 5-летие в стране появилось большое количество новых дешевых и быстрых технологий строительства. Но их не использовали. Однако теперь, из-за резкого снижения маржинальности бизнеса риски внедрения окажутся меньше рисков невнедрения.

5. Засилье сайтов-агрегаторов по недвижимости. Впервые конкуренцию риэлторам составят сайты-агрегаторы. Существенное количество компаний покинут рынок. В итоге из-за сильной конкуренции возрастет качество услуг.

6. Развитие законодательства в строительстве. Планируется создание аналога ЦБ, но для застройщиков. С соответствующими нормативами собственного капитала, прозрачности операций и т. д. Однако более жестким вариантом станет переключение на работу только по готовому жилью.

7. Ликвидация монополии банковского сектора на предоставление ипотеки. Законодательные изменения дадут возможность выдавать ипотеку различным гос- и частным фондам. Что уменьшит ее стоимость.

Подводя итог, эксперты обращают внимание, что для покупателей 2016 год будет благоприятным. Стоимость жилья снизится, а также ипотеки, предложение расширится, повысится сервис и перезапустятся долгосрочные механизмы доступной недвижимости.

 МОСКВА, 07 декабря 205г. Сколько теперь будут платить владельцы недвижимости

После Нового года кадастр сделает беднее не только тех, кто владеет квартирами, но и тех, кто решит их продать. Если разница между суммами покупки и продажи жилья окажется маленькой, налог будут считать от его кадастровой стоимости. А чтобы продать недвижимость без уплаты налога, придется ждать пять лет.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

В течение прошлого года на фоне стремительной девальвации рубля россияне вкладывали деньги в недвижимость — квартиры, дачи, гаражи и земельные участки. Некоторые "затаривались" основательно, дабы потом с выгодой продать излишки квадратных метров. Однако помимо проблем с ликвидностью этих активов и падением цен на рынке недвижимости инвесторов ждал еще один неприятный сюрприз: в ноябре 2014 года был принят федеральный закон, которым были существенно изменены правила налогообложения граждан при продаже недвижимости. Прежде всего были изменены сроки владения жильем, освобождающие продавца от уплаты подоходного налога,— с трех до пяти лет.

Однако мало кто понял, кого касается новая норма. Собственникам, которые приватизируют недвижимость, получают ее в наследство, по договору ренты или по договору дарения от родственников, беспокоиться не стоит. Для всех этих случаев сроки владения остались прежними — три года.

Даже инвесторы, покупающие недвижимость до Нового года, могут не нервничать. "Новые правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости будут распространяться только на недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года. А на остальную будут распространяться старые правила о трехлетнем сроке владения",— пояснил руководитель независимого экспертного центра "Общественная Дума" Роман Терехин. Это подтвердили "Деньгам" и в УФНС Москвы: "В соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ N382-ФЗ от 29.11.2014 положения 217.1 части второй Кодекса применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года".

Иными словами, купили вы, например, не подумав, десяток квартир, чтобы спасти дешевеющие рубли в декабре 2014 года, и, естественно, не хотите платить налоги при их превращении в наличные. Можете смело продавать эти объекты в декабре 2017-го, ваш налоговый "дембель", как и предусмотрено действующим Налоговым кодексом,— ровно через три года.

Любишь жить — плати налоги

Все проблемы начинаются, если недвижимость продавать нужно срочно, а платить налог не хочется. До сих пор никаких проблем с этим ни у кого не возникало: граждане массово занижали стоимость сделок на любом этапе купли-продажи жилья. Для приватизированной недвижимости, на которую не было никаких расходов, это единственный вариант сократить налогооблагаемую базу. В договоре указывается сумма — 999 тыс. руб. 99 коп., поскольку с суммы продажи до 1 млн руб. налог не берется.

У инвесторов, которые покупали квартиру, всего два варианта: они могут получить налоговый вычет при продаже, снизив сумму налогооблагаемой базы на 1 млн руб., или учесть расходы на покупку недвижимости. "Налоговый вычет в 1 млн руб. плох тем для инвесторов, что формально его можно получить только раз в жизни. Но если я инвестор, у меня будет по несколько квартир в год",— пояснил "Деньгам" один из системных инвесторов. Поэтому такие "бизнесмены" выбирают второй вариант: перепродают недвижимость, указывая в договоре ту же сумму, за которую и купили,— купил за 4 млн руб. и продал за 4 млн руб. Нет дохода — нет налога.

До 1 января 2016 года особых проблем с этим не было. Однако инвесторы, которые будут покупать квартиры после 1 января 2016-го, оформлять их в собственность и потом продавать, уже не смогут занизить доход от продажи ниже 70% кадастровой стоимости этой недвижимости. По закону налог будет рассчитываться либо исходя из цены сделки, либо из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7 (смотря какая сумма будет выше). "А если у квартиры не было кадастровой стоимости на момент ее покупки, то налог будет рассчитываться от дохода, полученного от продажи квартиры",— поясняет Роман Терехин.

Например, 1 января 2016 года вы купили квартиру за 5 млн руб. Продаете ее в 2020 году (пятилетний срок еще не прошел) за 12 млн руб. На 1 января 2020 года кадастровая стоимость этой квартиры составляет 11,5 млн руб. Есть два варианта. Либо налог рассчитывается из той суммы, которую вы укажете в договоре купли-продажи за минусом ваших расходов. Либо налог рассчитывается из 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом ваших затрат. В нашем случае выгодней основываться на кадастровой стоимости: 70% — это 8,05 млн руб. Если из 8,05 млн руб. вычесть 5 млн руб. (расходы на покупку), то 3,05 млн руб.— налогооблагаемая база. При ставке НДФЛ — 13% налог — 396,5 тыс. руб.

Можно, конечно, попробовать указать в договоре меньшую сумму. Но, во-первых, это огромный риск: если что-то пойдет не так, вам вернут ровно столько, сколько указано в документе. Во-вторых, государство уже решило, что доход при продаже недвижимости не может быть меньше 70% ее кадастровой стоимости. Это минимум, с которого придется платить.

"То, как будет считать налоговая и к каким коллизиям это приведет в результате, мы увидим, к сожалению, только в следующем году. Потому что эта норма новая и правоприменительная практика будет, как всегда, двоякой. Я в этом абсолютно уверена. Разумеется, налоговая будет считать больше, граждане, естественно, будут считать меньше. В теории на данный момент есть несколько вариантов для расчета налога, исходя из тех формулировок, что написаны в законе",— говорит гендиректор "Метриум групп" Мария Литинецкая. Никаких уведомлений из налоговой службы не будет — вы сами должны будете принести декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля. В нашем случае — в 2021 году. И заплатить надо будет не позднее 15 июля 2021 года.

Маленький свечной заводик

Совершенно очевидно, что новые правила придуманы в первую очередь для тех, для кого покупка-продажа квартир — это пусть небольшой, но бизнес. Инвестиции в строящееся жилье до сих пор пользуются огромной популярностью, несмотря на кризис: как следует из статистики Росреестра за девять месяцев этого года, количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) составило 492,5 тыс. За тот же период 2014-го было 560 тыс. ДДУ.

Как зарабатывают на строящемся жилье? На стадии котлована девелопер начинает продавать физлицам квартиры по ДДУ. Причем, как правило, застройщик продает строящуюся квартиру по реальной стоимости, то есть первоначальная цена в договоре указана рыночная. "Все махинации с занижением цен происходят, когда физлицо перепродает права требования на квартиру, которая еще не достроена, и с этой цепочки начинается вся история с занижением цен",— говорит Андрей Зуйков, управляющий партнер юридической компании "Архитектура права".

Дом строится, возвели десять этажей, стоимость ДДУ выросла. Человек, купивший квартиру за 5 млн руб., продает ее за 6 млн руб. "Он договаривается с покупателем, что укажет в договоре не 6 млн руб., а те же 5 млн руб.",— говорит Зуйков. Дело в том, что по российскому законодательству любой доход физлиц облагается налогом — НДФЛ. "Передача прав даже по договору уступки предполагает извлечение дохода. Видимо, это тот самый случай, ради которого все и затевалось с налогом от кадастровой стоимости. Человек, который вошел с некоей суммой в договор долевого участия, наверняка в договоре уступки напишет ровно ту же сумму. И соответственно, именно эту лазейку хотели закрыть",— сказал "Деньгам" один из таких инвесторов.

Однако, похоже, лазейку закрыли не полностью. До тех пор, пока дом не достроен, не введен в эксплуатацию и не поставлен на кадастровый учет, кадастровой цены у квартиры нет. "А поскольку еще нет никакой привязки к кадастру, значит, оценить стоимость продаваемых прав невозможно. Поэтому у людей остаются лазейки, позволяющие договариваться о той продажной цене, которую они укажут в договоре",— отмечает Андрей Зуйков.

Проблемы возникнут у покупателя, который окажется крайним в цепочке по переуступке прав, если в договоре занижена цена. "Тот человек, который купил эту долю, указанную в договоре не по рыночной цене, и который оформит на квартиру право собственности, впоследствии, когда он будет ее продавать, в своих расходах сможет учесть только ту сумму, которая и указана в договоре",— отмечает Андрей Зуйков. То есть при сделках, где право собственности будет оформляться после 1 января 2016 года, при последующей перепродаже уже будет учитываться 70% кадастровой стоимости.

В ноябре этого года специально к Дню работника налоговых органов Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) выяснило, что подавляющее большинство россиян законопослушны и платят все налоги сполна. Так ответили 75% опрошенных респондентов. При этом за последние два года существенно увеличилось число тех, кто не знает о том, какую ответственность они могут понести в случае неуплаты налогов (53% опрошенных в этом году против 44% в 2013-м).

При продаже недвижимости из налоговой службы не приходит никаких уведомлений, хотя данные об этих сделках ФНС получает из Росреестра в течение десяти дней после регистрации прав. "До вступления в силу новых правил налогообложения доходов физических лиц при продаже квартиры собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, при продаже обязан предоставить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ в отношении полученных доходов от продажи такого имущества",— напоминает Мария Литинецкая. "Люди декларации не подают на эти доходы! Они думают, что если они что-то продали, показали, допустим, такую же цену, как цена приобретения, значит, есть некий налоговый вычет, и декларацию они не подают и спокойно дальше живут. И таких людей много. Если их всех проверить сейчас комплексно, будет огромное дозачисление налогов. Потому что если не подать декларацию, то налогового вычета не будет, а доход будет. Им налоговая скажет: вы не подали декларацию, права на вычет нет. Но поскольку продажа есть, значит, есть доход от продажи",— уверен Андрей Зуйков.

Есть и еще одна проблема: кадастровая стоимость квартир в Москве во многих случаях оказалась выше рыночной из-за падения цен. Тот же самый феномен наблюдается и в Московской области. Тем не менее Зуйков отмечает, что, ужесточив правила определения доходов и привязав их к кадастровой стоимости, законодатель попытался смягчить их, разрешив субъектам Российской Федерации (а значит, и городам федерального значения Москва, Санкт-Петербург и Симферополь) своими законами уменьшать сроки владения и размер коэффициента (те самые 70%) вплоть до нуля.

 МОСКВА, 3 декабря 2015г. Текущий кризис не удастся пересидеть, как предыдущие – отсутствие существенной активизации рынка недвижимости в сентябре в очередной раз показало, что нынешняя экономическая ситуация имеет мало общего с катаклизмом 2008-2009 гг. Платежеспособный спрос упал всерьез и надолго, и рынку придется к этому приспосабливаться через снижение цен на жилье, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

Осень облегчения не принесла

Наступление осени 2015 г. не привело к значительному росту спроса: по данным риелторских агентств, покупательская активность на вторичном рынке в сентябре, с началом нового делового сезона, увеличилась лишь примерно на 10-13% по сравнению с провальными летними показателями. И это несмотря на очередную волну девальвации рубля в августе – хотя в конце прошлого года такой же процесс спровоцировал настоящий ажиотаж на рынке.

Таким образом, надежды на скорое восстановление рынка недвижимости по аналогии с прошлым кризисом, когда признаки оживления появились уже к осени 2009 г., оказались тщетны. В этот раз речь идет явно не о классическом кризисе, когда после схлопывания ценовых пузырей достаточно быстро возобновляется экономический рост, а о новой реальности, возникшей в результате самого серьезного после распада СССР конфликта с Западом, кардинального изменения баланса спроса и предложения на сырьевых рынках и, соответственно, исчерпания потенциала существующей экономической модели, основанной на росте потребления.

Введенные против России санкции закрыли отечественным банкам и компаниям доступ к дешевым западным кредитам, иностранные инвесторы ушли с фондового рынка, усилился отток капитала за рубеж, из-за обвала цен на энергоресурсы в федеральной казне образовалась изрядная дыра, которую не удается заткнуть даже с помощью рекордного ослабления национальной валюты. Поэтому государство вместо того, чтобы поддержать страдающую от дефицита ликвидности экономику, вынуждено сворачивать инвестиции.

Никаких признаков существенного улучшения ситуации в обозримом будущем пока нет. Правительство, вопреки своим предыдущим обещаниям, решило еще на год продлить заморозку пенсионных накоплений, которые могли бы стать источником «долгих» денег для бизнеса. Но даже с учетом этих средств проект бюджета на 2016 г. предполагает дефицит в размере 3% ВВП. Цены на нефть колеблются в районе $50 за баррель и могут еще упасть в случае снижения спроса со стороны буксующей китайской экономики и выхода на рынок иранской нефти. Дополнительным риском является возможный подъем ставки ФРС в конце года, который может привести к укреплению доллара относительно всех остальных валют и, как следствие, снижению стоимости номинированных в долларах ресурсов. Что касается санкций ЕС, то они также будут продлены по крайней мере на следующий год, так как выполнить Минские соглашения до конца 2015 г., по признанию всех сторон, уже точно не удастся.

Согласно прогнозам всегда оптимистичного Минэкономразвития, в 2016 г. отечественный ВВП увеличится на 0,7%, но исключительно благодаря восстановлению запасов в промышленности, а потребление и инвестиции продолжат сокращаться. При этом доходы населения, от которых в том числе зависит платежеспособность покупателей жилья, даже в 2018 г. не достигнут уровня 2014 г. В целом, по мнению практически всех экспертных институтов, как отечественных, так и зарубежных, без структурных реформ российская экономика в ближайшие годы обречена на стагнацию.

Для рынка недвижимости все это означает, что спрос на жилье в ближайшие годы не восстановится. «Шальные деньги», питавшие рынок с середины 2000-х гг., ушли из России. Надолго, может быть, на десятилетия. А следовательно, уровень цен, сложившийся в эпоху «всеобщего изобилия», более не соответствует финансовым возможностям покупателей и нуждается в серьезной корректировке. Тем более что, в отличие от спроса, предложение на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья находится на максимуме.

Минимальный спрос на фоне максимального предложения

По данным компании «ИРН-Консалтинг», на первичном рынке московского региона, без учета элитного центра столицы, в настоящее время продается около 6 млн кв. м квартир и апартаментов – это рекордный объем предложения за все 25 лет существования отечественного рынка недвижимости. (См. «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения».)

Большую часть предложения обеспечивают территории за МКАД, однако и в старой Москве сейчас строят много. Это уникальная для столичного региона ситуация: раньше Москва и Подмосковье в этом отношении всегда находились в противофазе. Причем, в отличие от кризиса 2008-2009 гг., девелоперы теперь не могут позволить себе откладывать реализацию проектов до лучших времен из-за изменения правил игры на строительном рынке: больших капиталовложений на начальном этапе стройки, увеличения кадастровой стоимости земли, роста арендной платы за участок в случае затягивания сроков строительства и т.п. В результате, несмотря на падение спроса, только на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД с начала года вышло 20 новых жилых проектов, где суммарно предлагается 59 корпусов. Еще 18 новых домов вышло на продажу в семи проектах, стартовавших в прошлые годы. (См. «Новостройки Москвы в III квартале 2015 г.: средняя цена метра упала на 8,5%».)

Предложение квартир на вторичном рынке тоже увеличивается, и в настоящее время на 30-50% превышает среднестатистические показатели. Главным образом по причине дефицита покупателей, которых отпугивают неадекватные даже по сравнению с первичным рынком цены – убитая квартира на «вторичке» может быть на миллионы рублей дороже качественной новостройки большего метража, расположенной в том же районе. Положение дел усугубляет отсутствие доступной ипотеки, так как субсидируемая государством программа распространяется только на первичный рынок.

Резервы для увеличения предложения вторичного жилья есть, и немалые. Серьезный рост расходов на содержание квартир в связи с введением модернизированного налога на недвижимость и усиление миграции из России могут стимулировать выход на рынок значительного объема инвестиционных квартир, которые состоятельные граждане скупали в огромных количествах в эпоху роста цен на недвижимость.

В отличие от предложения, спрос на жилье находится на минимуме, сократившись на 10-60% по сравнению с прошлым годом в зависимости от региона и сегмента. В целом на рынке новостроек ситуация со спросом лучше, чем на вторичном, благодаря льготной ипотеке и более адекватной по сравнению с частными продавцами ценовой политике застройщиков. Если, например, в Москве количество зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия в строительстве жилья за январь-сентябрь сократилось на 11,8% по сравнению с 2014 г., то на вторичном за аналогичный период число новых прав на недвижимость уменьшилось на 34,2%, причем в сентябре разрыв между прошлым годом и нынешним составил уже 37%.

Рынок смотрит вниз

Сформировавшийся во времена «шальных денег» уровень цен на жилье слишком сильно оторвался от массового платежеспособного спроса. В последние годы даже граждане с хорошими зарплатами могли купить квартиру только при наличии значительных накоплений. Однако старые сбережения были в основном исчерпаны во время двух волн ажиотажного спроса в 2014 г., а новые появятся еще очень нескоро - даже правительство не ожидает восстановления доходов населения в ближайшие годы.

Конечно, в России останется еще немало состоятельных людей, которым покупка квартиры вполне по карману. Проблема в том, что таким гражданам жилье не нужно – они уже успели приобрести недвижимость не только для себя и всех своих родственников, но и про запас на черный день. А подавляющее большинство тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, уже давно не могут об этом даже мечтать. Соответственно, для обеспечения нормального уровня продаж цены должны существенно снизиться - чтобы квартиры могли покупать те, кто уже много лет был отрезан от рынка.

По всей видимости, в ближайшие месяцы заявленные цены будут постепенно приближаться к реальным, с учетом скидок и торга, которые лежат ниже формальных примерно на 10-15%. В следующем году снижение стоимости жилья, скорее всего, продолжится, и по итогам 2016 г. цены могут потерять еще 15% в рублях.

На первичном рынке уменьшение средних цен будет происходить за счет выхода новых, более доступных по цене проектов и очень медленного повышения стоимости жилья по мере повышения стадии готовности дома. Скидки также сохранятся.

Собственно, этот процесс уже идет: по итогам III квартала суммарная доля квартир эконом- и комфорткласса в Москве между Третьим транспортным кольцом и МКАД достигла 74%. (См. «Новостройки Москвы в III квартале 2015 г.: средняя цена метра упала на 8,5%»; «Новостройки Москвы в августе 2015 г.: новые проекты по 110-140 тыс. руб. за метр».)

На вторичном рынке будет расти количество адекватных спросу предложений, так как все больше продавцов начинают понимать, что по докризисным ценам продать квартиру все равно не удастся (см. «Продавцы начинают уменьшать скидки – вместе с ценами на квартиры»).

По всей видимости, из всех сегментов городского рынка жилья больше всего просядет бизнес-класс. В этом сегменте разрыв между уровнем цен и возможностями большинства покупателей существенно больше, чем в эконом- и комфортклассе. И это не элитная недвижимость, для покупателей которой цены подчас не имеют принципиального значения. К тому же именно в сегменте бизнес-класса, активно развивавшемся в Москве в предыдущие годы, сосредоточен огромный объем предложения жилья, в том числе инвестиционного.

На загородном рынке цены на объекты, предназначенные для постоянного проживания и расположенные недалеко от Москвы – то есть те, которые могут стать заменой квартире, - в основном будут повторять динамику индекса стоимости городского жилья. Объекты из разряда «второй дом» - дачи, коттеджи и таунхаусы вдали от цивилизации, участки без подряда, – скорее всего, просядут в цене значительно больше. Более того, может оказаться так, что предложения с плохой транспортной доступностью, без инфраструктуры и т.п. вообще будет невозможно продать за разумную цену.

Что касается коммерческой недвижимости, то в кризис ситуация с ней всегда хуже, чем на рынке жилья, так как коммерческие объекты, в отличие от крыши над головой, не являются предметом жизненной необходимости. Наиболее тревожная ситуация складывается в офисном сегменте, где кризис перепроизводства наложился на общеэкономический. По данным Cushman & Wakefield, в сентябре в Москве пустовало примерно 2 млн кв. м офисов класса В, или 14% от всего объема таких помещений, и 1 млн кв. м офисов класса А – это 31% предложения. Ставки аренды падают и в рублях, и в долларах - в первом полугодии 2015 г. московские офисы подешевели на 22,4%, поставив мировой рекорд по этому показателю. Так что, по всей видимости, офисный рынок в итоге окажется главной жертвой кризиса.

 МОСКВА, 28 октября 2015г. Правительство Москвы утвердило новый порядок перевода жилых помещений в категорию нежилых. В соответствии с новыми правилами будет проводиться предварительная проверка подлинности протокола общего собрания собственников, на котором было дано согласие на перепланировку для перевода жилого помещения в нежилое.

Проверку будет проводить департамент городского имущества города Москвы. Ведомство намерено направлять запросы собственникам квартир с просьбой подтвердить факт проведения общего собрания и согласия на соответствующую перепланировку, поясняется на сайте департамента. Кроме того, информация о планируемом переводе жилого помещения в нежилое будет размещаться на официальном сайте ведомства.

Согласно Жилищному кодексу РФ, допускается перевод жилых помещений в нежилые только при условии наличия отдельного входа. В большинстве случаев оборудование отдельного входа требует проведения перепланировки, затрагивающей общее имущество многоквартирного дома (стены, фундаменты, перекрытия). В соответствии с законом согласие на такую перепланировку дает общее собрание собственников квартир жилого дома большинством не менее 2/3 голосов.

По мнению правительства Москвы, проведение предварительной проверки подлинности протоколов общих собраний позволит пресечь злоупотребления в этой сфере. «Как показала практика применения этой нормы, нередки случаи предоставления недостоверных сведений о решении общих собраний собственников (собрание фактически не проводится, подписи собственников подделываются и т. п.). Это приводит к конфликтам между жителями и владельцами помещения, а также к многочисленным жалобам в столичное правительство и правоохранительные органы», — говорится на сайте департамента городского имущества.

Перевод квартир в нежилые помещения является достаточно востребованной госуслугой в Москве. В 2014 году в департамент городского имущества поступило 699 обращений по данному вопросу. С начала 2015 года — 636 обращений.

 МОСКВА, 23 сентября 2015г. C россиян, владеющих небольшими дачными участками, могут перестать взимать земельный налог. Депутаты Госдумы планируют снять обязательства по уплате налогов с наделов до 8 соток или с части участка площадью, не превышающей 8 соток. Соответствующий законопроект направлен в Правительство РФ.

кором времени собственники небольших земельных участков в России могут быть освобождены от налогов. Депутаты Госдумы от «Справедливой России» разработали законопроект, снимающий обязательства по уплате земельного налога с дачных участков менее 8 соток. Также предлагается не облагать налогом на большем участке те же 8 соток. Для этого необходимо внести поправки в Налоговый кодекс. Документ уже находится на заключении в Правительстве РФ, передает РИА Новости.

Авторы законопроекта уточнили, что нововведение призвано поддержать дачников с небольшими наделами. Так как подобные земли в нынешней сложной экономической ситуации выступают как единственно возможным местом отдыха, так и получения продуктов питания. Инициатива также нацелена и на малый бизнес.

Депутаты пояснили, что в последнее время бремя физлиц в части налога на имущество усилилось. Кадастровая стоимость земельных участков регулярно увеличивается. При этом при ее определении ответственные ведомства допускают множество неточностей, которые составляют разницу с рыночной ценой в 5-6 раз.

Согласно инициативе, если налогоплательщик имеет несколько земельных участков, то от платежей освободят лишь один из них, равный восьми соткам, или часть надела соответствующего размера.

 МОСКВА, 15 сентября 2015г. Минстрой и Минфин планируют распространить госсубсидирование ипотеки на рынок вторичного жилья. Тогда россияне смогут по льготной ставке не выше 12% годовых покупать не только новостройки, как сейчас, но и «вторичку». В то же время на сегодняшний день почти 90% ипотеки с господдержкой на первичном рынке приходятся на Подмосковье.

В скором времени у россиян появится возможность покупать в льготную ипотеку с господдержкой не только квартиры в новостройках, но и вторичку. Подобную схему прорабатывают в Минфине и Минстрое. Такое заявление на конференции по стратегическому развитию первичного рынка Urban Space 2015 сделал глава Департамента жилполитики строительного ведомства Никита Стасишин, передает РИА Новости.

Стасишин пояснил, что поправки предполагают возможность приобретения по ДДУ новостроек, причем такая же льготная ставка распространится на вторичное жилье, которое россиянин закладывает для покупки новой квартиры. По его словам, такой вопрос поднимался на недавнем заседании в Татарстане с первым вице-премьером Игорем Шуваловым и застройщиками.

По мнению главы Департамента жилполитики Минстроя РФ, в нынешних условиях граждане часто не могут найти средства для покупки квартиры в новостройке по ипотеке с господдержкой, не продав прежнюю жилплощадь. А программа субсидирования ипотечной ставки действует лишь в отношении ДДУ на первичном рынке. В итоге у россиян не получается реализовать вторичку, так как на нее не предоставляют выгодную ипотеку для потенциальных покупателей.

В то же время Стасишин рассказал, что 90% ипотеки с господдержкой на первичное жилье в стране оформляется в Мособласти. Он также отметил, что нужно исключить все возможности появления новых обманутых дольщиков в программах госпомощи ипотечному кредитованию. Чтобы не получилось так, что государство сначала субсидирует, а затем и завершает дома за застройщиками. Поэтому необходимо серьезнее контролировать стройкомпании. В частности, Минстрой при участии Центробанка прорабатывает механизм санации.

 МОСКВА, 03 июня 2015г.  Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи. Осталось чуть более семи месяцев до вступления поправок в силу. И у покупателей, и у продавцов недвижимости есть стимул реализовать свои планы до нового года. Оживят ли рынок грядущие нововведения или заметно не повлияют на него?

Суть поправок

Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» принес два существенных изменения. Первое: срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ вырастет с 3-х до 5 лет (за некоторым исключением).

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Правила по минимальному предельному сроку владения недвижимостью, который составляет три года, для получения имущественного налогового вычета будут действовать с 1 января 2016 года только в трех случаях: если недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику либо когда она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты. В остальных случаях с 1 января 2016 года будет применяться минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Соответственно, если после приобретения квартиры, допустим, по договору участия в долевом строительстве, исполненному после 1 января 2016 года, ее собственник продает жилье до истечения пяти лет от даты приобретения права собственности, он не будет обладать правом на имущественный налоговый вычет».

Второе: в случае продажи объекта до истечения пяти лет будет предоставлен налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (это действовало и ранее), а база, от которой исчисляется 13%-ный налог, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года (коэффициент 0,7). Теперь введено минимальное значение налоговой базы. Продавцу повезет, если кадастровая стоимость в его регионе (субъекте РФ) не определена, тогда можно считать по-старому – от суммы, указанной в договоре. Но едва ли в крупных городах и районах не успеют ее посчитать. Также продавцу повезет, если в его субъекте РФ будет ниже коэффициент, например, не 0,7, а 0,5, то есть 50% от кадастровой стоимости, что также вряд ли коснется крупных городов.

Для наглядности можно привести пример.

Квартира куплена после 1 января 2016 года за 10 млн руб. Через два года будет продана за 12 млн. При продаже в договоре будет указана полная стоимость. При исчислении налогов из 12 000 000 вычитаются затраты на покупку 10 000 000, остается 2 000 000 руб. 13%-ный налог от 2 млн составит 260 тыс. руб.

Можно было бы купить квартиру до 1 января 2016 года и не продавать ее три года, чтобы вовсе не платить НДФЛ при продаже. Или купить после 1 января и ждать пять лет. Или же купить после 1 января, продать через два года и указать в договоре 10 млн руб., что равно затратам на покупку и освободит от выплаты НДФЛ, если 10 млн – это не меньше 70% кадастровой стоимости. А сколько будет кадастровая стоимость на 1 января того года, когда произойдет покупка? Меньше она будет или больше рыночной? И при этом нужен покупатель, который согласится на заниженную цифру в договоре купли-продажи.

Слишком много «но». Если есть вероятность, что купленный объект будет вскоре продан, то лучше выждать срок, который освободит от налоговых выплат полностью. И если можно успеть ограничиться трехлетним ожиданием вместо пятилетнего, то логично было бы предпринять все усилия, чтобы успеть.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость»: «Покупателям и продавцам квартир стоит особо внимательно относиться к текущей кадастровой стоимости квартиры и учету новых сроков владения квартирой. Особенно это важно, если есть вероятность будущей продажи квартиры в инвестиционных целях или для улучшения жилищных условий. Если это возможно, лучше выдерживать сроки, которые позволяют получить освобождение от уплаты налога».

Не затягивать или выждать?

Изменения по срокам владения недвижимостью в налоговом кодексе будут волновать в первую очередь тех, кто планирует приобрести квартиру ненадолго – в качестве инвестиции, сдачи в аренду, временного варианта (затем планируется увеличить площадь, поменять район и т.д.). Купить и в ближайшие года три продать, но не ждать пять лет и не платить ничего, так как в крайнем случае такой покупатель мог бы вычесть из налоговой базы стоимость расходов на покупку, а учитывая предстоящую перспективу стагнации или снижения рынка, то велика вероятность, что расходы будут примерно равны или выше доходов при продаже, и платить НДФЛ вовсе не придется. Риск только один – если нужно будет продать недвижимость до истечения пяти лет, а рубль значительно подешевеет, стоимость квартиры в рублях вырастет и разница между стоимостью покупки (расходы) и дальнейшей продажи (доходы) будет значительной. Можно ли говорить в данном случае о массовом покупателе? Вряд ли, но здесь могут оказаться важнее другие аргументы: если налоговые правила ужесточаются, то тенденция может сохраниться и в будущем, появятся другие нормы и цифры. Опытные покупатели знают: если можно успеть сделать как лучше – надо успевать, чтобы не получилось как всегда.

Также могут забеспокоиться продавцы, которые в настоящее время владеют квартирой менее трех лет и надеются заплатить налоги по минимуму, снизив стоимость в договоре. После нового года такой возможности у них не будет даже теоретически. Придется или ждать окончания трехлетнего срока владения, или платить 13% от минимальных 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом 1 млн руб. или расходов, понесенных на покупку. О чем может идти речь?

Допустим, квартира не куплена, а приватизирована или досталась от близкого родственника по наследству или договору дарения в 2014 году. Стоит она 5 миллионов руб. Если продать ее после 1 января в 2016 году за полную стоимость, то есть до истечения трехлетнего срока владения, то из этой суммы можно вычесть 1 млн руб. (стандартный налоговый вычет), платить придется 13% от 4 млн руб., или 520 тыс. руб. Можно указать меньшую стоимость в договоре, но минимальная налоговая база – это 70% от кадастровой стоимости. Предположим, что кадастровая стоимость  4 млн руб.,  то есть минимальный доход от продажи для налогообложения равен 2,8 млн руб. (=70% от 4 млн), сколько бы ни было указано в договоре. Налоговый вычет в 1 млн руб. никто не отменял, поэтому можно вычесть его из дохода и получить 1,8 млн руб., от которых 13%-ный налог будет составлять 234 тыс. руб.

Другими словами, 234 000 руб. – это самый минимальный налог при продаже квартиры после 1 января 2016 года, доставшейся от близкого родственника в подарок, по наследству или в результате приватизации до истечения трехлетнего срока владения и кадастровая стоимость которой 4 млн руб.

Для таких продавцов очевидно стремление продать свою квартиру или в этом году по сниженной цене в договоре (если найдутся желающие купить), или по истечении трехлетнего срока. Первый вариант, учитывая ситуацию на рынке, может оказаться для некоторых предпочтительней, несмотря на сомнительность практики занижения цены.

Владимир Зимохин: «Получается, что с начала 2016 года при указании стоимости квартиры в договоре сторонам сделки будет необходимо учитывать текущую кадастровую оценку объекта и тот срок, в течение которого она находилась в собственности продавца.

В наиболее сложной ситуации могут оказаться те продавцы, которые купили квартиру по заниженной цене и вынужденные продавать ее до истечения срока владения, предусматривающего освобождение от уплаты налога при реализации.

Также внимательно к этим вопросам следует относиться лицам, приватизировавшим квартиру, получившим ее в наследство или в подарок, в том случае, если они захотят ее продать до истечения трехлетнего срока владения. Тогда с учетом новых изменений, стоимость квартиры для налогового учета не сможет составлять менее чем 70% от ее кадастровой стоимости, если законами субъекта этот размер не будет снижен еще больше. В настоящее время сделки могут проходить по цене, очень близкой к размеру кадастровой оценки квартиры. В ряде случае кадастровая оценка может даже превышать реальную стоимость квартиры при ее продаже.

Эти изменения могут оказать большее влияние на рынок недвижимости, так как продавцы будут стремиться возместить возможные налоговые затраты за счет новых покупателей. В текущей экономической ситуации это может еще больше усложнить отношения на рынке недвижимости».

Оживится ли покупательский спрос?

Велика ли доля покупателей недвижимости, которые планируют ее в ближайшие годы перепродать и хотят выжидать новый пятилетний срок или платить, а также доля владельцев квартир, домов и комнат, которые не могут или не хотят ни выжидать трехлетний срок, ни платить налоги по новой схеме, а потому во что бы то ни стало будут стремиться продать свою недвижимость до нового года? Может ли их стремление оперативно решить квартирный вопрос повлиять на рынок, увеличив покупательский спрос и лояльность продавцов?

Василий Шарапов: «Юридические новеллы будут распространяться только в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Закон не имеет обратной юридической силы на недвижимость, приобретенную в собственность до указанного срока. Таким образом, это правило будет способствовать росту спроса на покупку недвижимости в этом году. В пользу такого прогноза также действует фактор введения с 1 января 2016 года новых правил исчисления налогооблагаемой базы, которая не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости недвижимости. С 2016 года недобросовестные стороны сделки не смогут получать налоговую выгоду от продажи недвижимости по заниженным ценам.

Новые правила по исчислению налогооблагаемой базы и пятилетнему сроку владения недвижимостью для целей применения налогового вычета могут быть существенно смягчены на основании закона субъекта РФ по сравнению с федеральным порядком.

Обратим также внимание, что с учетом пока высоких ставок ипотечных кредитов новеллы будут способствовать развитию рынка аренды жилья. За счет сдачи в аренду недвижимости могут погашаться налоговые и иные издержки собственника».

В условиях стагнации или замедления роста экономики доля инвестиционных покупателей снижается. Но они есть. И есть немало тех, кому так или иначе нужно решить квартирный вопрос. Если покупатели недвижимости до нового года могут сохранить трехлетний срок владения, а продавцы – пониженные налоги, исчисляемые от указанной в договоре суммы, то скорее всего, они эту возможность постараются реализовать.  

 МОСКВА, 28 мая 2015 г. Росреестр начал принимать поданные в электронном виде нотариусами документы на госрегистрацию прав на недвижимость, сообщает пресс-служба Федеральной нотариальной палаты.

Первая регистрация электронных документов, поданных в Росреестр нотариусом Москвы Александром Царелунго, состоялась 15 мая. Нотариус подавал документы на регистрацию права на основании выданного свидетельства о праве на наследство и и регистрацию права на основании брачного договора.

Согласно новому законодательству, срок регистрации для сделок с недвижимостью, в которых документы подаются нотариусом в электронном виде, составляет один рабочий день. До недавнего времени регистрировать документы в электронном виде не удавалось, поскольку Росреестр не мог реализовать возможность такой подачи документов из-за технических сбоев.

Документы передаются через сайт Росреестра. Их подача проводится в несколько шагов, начиная от заполнения заявления и прикрепления всех необходимых для регистрации документов и заканчивая электронной подписью нотариуса. Все документы сканируются в формате, определяемом приказом Минэкономразвития. В течение 10 минут нотариусу приходит ответ о том, что документы предварительно приняты к рассмотрению и выставляется счет с предложением оплатить госпошлину. При получении Росреестром оплаты приходит новое уведомление о том, что действие оплачено и принято на регистрацию. Уведомление содержит перечисление того пакета документов, которые отправил нотариус. С этого момента и начинает течь срок регистрации.

На следующий день после оплаты на адрес нотариуса приходит уведомление о том, что выписку из реестра, удостоверяющую право собственности на недвижимое имущество, можно скачать, пройдя по ссылке. На этом процедура закончена. Данные внесены в реестр. После этого правообладатель может попросить выписку из реестра в обычном порядке через МФЦ на бумаге, если он хочет иметь бумажный носитель, либо в электронном виде на сайте Росреестра.

Сейчас подача документов в электронной форме уже налажена в Москве и Московской области. Главный государственный регистратор РФ Сергей Васильев обещает, что с 1 июня 2015 года этот сервис заработает на всей территории РФ.

МОСКВА, 29 апреля 2015г. Столичный рынок недвижимости пережил уже два серьезных финансовых кризиса. И оба раза довольно успешно. Несмотря на то, что квартиры в Москве в периоды нестабильности могли потерять в цене, впоследствии они отыгрывали потери с большим плюсом. Аналитики компании «Метриум Групп» составили список рекомендаций для тех, кто и в текущей экономической ситуации хочет не только сохранить, но и преумножить свои средства.

Согласно данным официальной статистики, в последние месяцы рынок первичной недвижимости Москвы переживает настоящий бум. По данным столичного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в октябре было зафиксировано рекордное за последние пять лет количество сделок на первичном рынке - за месяц было зарегистрировано 2894 договора долевого участия. Это на 42,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Столь существенный спрос на недвижимость на первичном рынке является следствием желания граждан сохранить свои сбережения, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Как показывает опыт прошлых кризисных ситуаций в экономике, покупка квартиры - это один из немногих способов сберечь свои средства».

Однако сам по себе факт покупки квартиры в новостройке еще не является гарантией удачного вложения средств. На нестабильном рынке есть немало рисков - от снижения стоимости актива до банкротства застройщика. По мнению аналитиков компании «Метриум Групп», существует 7 критериев, по которым можно определить, является ли проект инвестиционно привлекательным и насколько велики риски.

О самом главном критерии - обязательном заключении договора долевого участия по 214-ФЗ - за последние годы было сказано немало. Поэтому отдельно заострять на нем внимание нет необходимости. Подавляющее большинство покупателей квартир в новостройках уже успели выучить, что без ДДУ в проекте делать нечего.

1. Проектное финансирование

В отличие от строительства на заемные средства, проектное финансирование предполагает непосредственное участие финансовой организации в разработке проекта. Ведь возврат инвестиций напрямую зависит от финансового потока, генерируемого конкретно этим проектом, а не всей деятельностью компании.

«В условиях кризиса банки, как правило, не особо церемонятся со своими заемщиками, - комментирует Мария Литинецкая. - Они могут потребовать досрочного погашения, закрыть кредитную линию и т.д. В 2008-2009 годах мы неоднократно были свидетелями того, как крупные банки забирали проекты за долги. В случае с проектным финансированием, схема работает несколько иначе. Банк сам является участником проекта, он кровно заинтересован в его развитии».

В России проектное финансирование чаще применяется на рынке коммерческой недвижимости. Однако на московском рынке жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса присутствуют несколько объектов с проектным финансированием. Например, жилые комплексы «Ривер Парк» и «Life-Митинская» реализуются с участием одного из самых надежных российских банков - Сбербанка РФ.

2. Изначально доступная цена

Один из основных принципов инвестирования заключается в том, чтобы продать актив с существенным плюсом. На рынке недвижимости Москвы в последние год-два цены на недвижимость растут не очень активно. Основной причиной, по которой цены увеличивались в том или ином проекте, был выход на новую стадию строительства. Соответственно, для получения прибыли инвестору необходимо войти в проект на ранней стадии, когда цены еще находятся на минимальном уровне.

Во второй половине 2014 года на столичном рынке недвижимости эконом- и комфорт-класса стартовали продажи в четырех проектах. Самый низкий порог вхождения аналитиками компании «Метриум Групп» был зафиксирован в жилом комплексе «Ривер Парк» - от 4,95 млн рублей за «однушку» площадью 30,95 кв. м. Чуть дороже обойдется жилье площадью 40,7 кв. м в ЖК «Дом на Изумрудной» - 7,015. Третью строчку занял ЖК «Life-Митинская Экопарк» с 7,5 млн рублей за 43,16 кв. м. Самым дорогим из «новичков» оказался ЖК «На Циолковского» - 10,6 млн рублей за 46,6 кв. м.

3. Небольшая плотность застройки

В условиях большого города девелоперы пытаются выжать максимум из каждого клочка земли. Это стремление вполне объяснимо: дефицит земли и ее высокая стоимость вынуждает застройщиков наращивать объемы квадратных метров для того, чтобы окупить проект и получить прибыль.

Однако современные исследования убедительно доказывают, что для человека гораздо комфортнее городская среда с низкой плотностью застройки. Этот же фактор играет на руку и инвесторам. Ведь если в хорошем месте построить ограниченное количество жилья без возможности дальнейшей застройки, то рано или поздно квартиры в подобном проекте станут дефицитным товаром, а высокий спрос будет толкать цены вверх.

К сожалению, эта формула практически не применима на рынке недвижимости в старых границах Москвы. Единственным проектом в этой локации с действительно низкой плотностью застройки - это жилой комплекс «Ривер Парк». Несмотря на довольно внушительную площадь - 29 га - только 30% от этой территории отдано под жилые дома. Остальное пространство займут просторные и благоустроенные общественные зоны: собственная прогулочная набережная Москвы-реки протяженностью 1,5 км, парки и скверы, спортивные и детские площадки, а также обширная социальная и коммерческая инфраструктура.

4. Транспортная доступность

Еще одним важным фактором роста цен, помимо стадии строительства дома, является наличие или открытие в ближайшей перспективе рядом с комплексом станции метро. Согласно рейтингу самых инвестиционно привлекательных проектов эконом-класса у будущих станций метро, подготовленному экспертами «Метриум Групп», в пятерку лидеров вошли жилые комплексы «Некрасовка» и «Некрасовка Парк» (станция «Некрасовка» откроется в 2015 году), ЖК «Ривер Парк» («Нагатинский Затон», 2019 г.), «Новая Пресня» («Шелепиха», 2015 г.), ЖК «Белый Парк» («Беломорская улица», 2020 г.) и ЖК «О7» («Аминьевское шоссе», 2017 г.). По оценке специалистов, цены в этих проектах после открытия метро могут увеличиться на 30-40% к текущему уровню.

5. Проверенный застройщик

В последнее время для столичного рынка недвижимости эконом- и комфорт-класса этот параметр уже гораздо менее актуален - с приходом мэра Сергея Собянина случайным компаниям получить участок под застройку и разрешение на строительство стало намного сложнее. Тем не менее, покупателям не стоит терять бдительность. Жилые комплексы в Москве строят такие известные и зарекомендовавшие себя компании, как СУ-155, ПИК, ДСК-1, «Пионер», «Сити XXI век», ФСК «Лидер», «Ведис», MR Group и другие.

Но все-таки иногда на рынке появляются новички. Например, если посмотреть документацию по жилому комплексу «Ривер Парк», то можно увидеть, что этот проект реализует ООО «Речников Инвест». Эта компания была зарегистрирована пять лет назад, однако до недавнего времени не имела в своем активе ни одного девелоперского проекта. Однако, как отмечают аналитики «Метриум Групп», это абсолютно нормальная практика для столичного рынка недвижимости, когда застройщиком выступает компания, созданная специально под проект крупными игроками рынка. В случае с ЖК «Ривер Парк» это очень серьезные партнеры - AEON Corporation и «Ферро-Строй»

AEON Corporation является крупной международной компанией со штаб-квартирой в Москве. Занимает 91-ое место в рейтинге крупнейших частных компаний России по версии Forbes с годовой выручкой 60 млрд рублей. Корпорация ведет свою деятельность на территории России, Германии, Голландии, Украины и Казахстана. Основными бизнес-направлениями являются транспорт и недвижимость: в портфеле корпорации несколько аэропортов и речных пароходств, судостроительные заводы, проекты в области жилой и коммерческой недвижимости. В настоящее время, помимо строительства ЖК «Ривер парк», при финансовой поддержке Сбербанка достраивает Башню Федерация, собственником которой и является.

Портфель «Ферро-Строй» насчитывает три сданных в эксплуатацию жилых комплекса суммарной площадью 116 тыс. кв. м, около 100 тыс. завершенных объектов коммерческой недвижимости классов A и B+, а также 136 тыс. кв. м проектов жилой и коммерческой недвижимости в стадии реализации.

«Помимо перечисленных факторов я бы рекомендовала обратить внимание еще на два нюанса: сочетание цены/качества и наличие в продаже высоколиквидных однокомнатных квартир площадью от 35 до 45 кв. м, - резюмирует Мария Литинецкая. - Оптимальное сочетание цены и качества складывается, в первую очередь, из удачной концепции и конкурентоспособных цен. Грамотный проект, обладающий уникальными характеристиками, цены в котором сопоставимы с другими новостройками или ниже, имеет больший потенциал роста, чем обычная типовая новостройка с низким ценником. Одним из таких проектов сегодня является "Ривер Парк" - единственный жилой комплекс в комфорт-классе, расположенный на первой береговой линии Москвы-реки в шаговой доступности от парка "Коломенское"».

«Жилой комплекс "Ривер Парк" обладает не только высоким инвестиционным потенциалом, но и идеально подходит для комфортной жизни в большом мегаполисе, - говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». - Его уникальное местоположение позволит будущим жителям отвлечься от городской суеты, не уезжая при этом за пределы Москвы. Уверена, многие из тех, кто сегодня рассматривают квартиры в "Ривер Парке" в качестве инвестиционного инструмента, по прошествии времени пересмотрят свои планы и захотят остаться здесь жить».

МОСКВА, 08 апреля 2015г. Декабрьское повышение Центробанком ключевой ставки больно ударило по ипотечным заемщикам: кредиты существенно подорожали, а требования банков к клиентам ужесточились. На каких условиях смогут получить заем россияне, которым недоступна льготная ипотека?

Ипотека 2015 – ключевые изменения

С тех пор, как в стране начался экономический кризис, а рубль стал сдавать позиции по отношению к доллару и евро, ипотечные программы претерпели серьезные изменения. Банки, чтобы не работать себе в убыток, резко подняли процентные ставки по кредитам и стали придирчиво изучать анкеты потенциальных заемщиков. Это неудивительно, ведь если клиент останется без гроша в кармане, кредитору придется приложить немало усилий, чтобы вернуть собственные деньги. Вот какие изменения произошли в ипотечных программах после зимней экономической встряски:

Рост процентной ставки

Главной причиной падения спроса на ипотеку в конце 2014 – начале 2015 гг. стало резкое повышение процентных ставок. По мнению экспертов, 14-15% годовых – это тот психологический предел, после преодоления которого клиенты перестают брать кредиты. Сейчас же ипотеку можно оформить в среднем под 17-25% годовых.

Неудивительно, что недавно запущенная программа ипотеки с господдержкой пользуется у граждан повышенным спросом – в ее рамках можно получить кредит покупку жилья под 12%. Однако воспользоваться льготными условиями смогут не все. Остальным россиянам придется искать наиболее выгодные программы среди стандартных банковских продуктов либо отложить покупку до лучших времен.

Увеличение первоначального взноса

До декабря 2014 года чтобы получить жилищный кредит, клиенту нужно было накопить всего 10-20% от стоимости квартиры. Теперь же банки предпочитают иметь дело с более надежными заемщиками, поэтому минимальный первоначальный взнос по ипотеке возрос до 20-50%.

Повышение степени готовности новостройки

В связи с кризисом финансовые трудности испытывают не только рядовые заемщики, но и строительные компании. Чтобы клиент не вложил деньги в долгострой (ведь речь идет о залоговой квартире), большинство банков стали более придирчиво подходить к аккредитации объектов. Если раньше можно было получить ипотеку на покупку квартиры в новостройке, где возведено всего 2 этажа, то теперь банки готовы кредитовать объекты, готовые хотя бы на 30%, а в идеале – на 70-80%.

Повышение требований к девелоперу

При рассмотрении заявки на аккредитацию банки теперь более тщательно изучают биографию застройщика. Ключевыми моментами являются: срок существования компании и ее судьба в период кризиса 2008 года, портфель реализованных проектов, темпы строительства и соблюдение заявленных сроков, финансовое положение девелопера.

Обычно новички рынка могут получить аккредитацию на новостройки со степенью готовности не менее 70%. Для компаний с проверенной репутацией этот показатель может быть снижен до 30%. Уровень готовности строящегося дома также может влиять на процентную ставку, под которую банк будет выдавать кредиты клиентам застройщика.

Требования к заемщику и сумма кредита – что осталось прежним

Впрочем, некоторые особенности оформления ипотеки остались неизменными, даже несмотря на кризис. Это относится к максимальной сумме кредита – она по-прежнему составляет 20 млн рублей. Возраст заемщика также остался прежним – оформить ипотеку может гражданин в возрасте от 18 до 65 лет. Для подтверждения дохода покупателю недвижимости потребуется собрать стандартный пакет документов, в который прежде всего входит справка 2-НДФЛ или справка по форме банка. Однако и здесь есть нюанс – некоторые кредитные организации, чтобы обезопасить себя, отказались от ипотеки по двум документам.

В целом, по мнению специалистов, произошедшие изменения в сфере ипотечного кредитования вполне закономерны. Банки стремятся защитить себя от несостоятельных заемщиков, поэтому повышают первоначальные взносы, чтобы отсеять заведомо проблемных клиентов. В ужесточении требований к застройщикам тоже нет ничего удивительного: в случае банкротства девелопера банк рискует получить на руки множество неликвидных или проблемных объектов недвижимости.

МОСКВА, 23 марта 2015г. Строительные компании начали активно переводить апартаменты в жилье, объясняя это тем, что такой формат так и не стал понятным для покупателей. При этом главным вопросом остается их стоимость, которая традиционно была на 20% ниже, чем квартир. Участники «амнистии апартаментов» уверяют, что цены поднимать не будут, однако эксперты со стороны считают неизбежным удорожание на 15–20%.

Сейчас апартаменты в России отличаются от жилья юридическим статусом: они относятся к категории нежилых помещений, то есть прописаться в них нельзя, даже если застройщик предполагал, что апартаменты будут покупаться для постоянного проживания. Стоимость апартаментов при покупке относительно низкая – они дешевле квартир на 20–25%, кроме того, небольшие площади позволяют получить и более низкую итоговую стоимость. Тем не менее из-за статуса нежилого помещения ежемесячныеплатежи за услуги ЖКХ и налоги в них выше, чем за квартиру.

Еще в декабре Минстрой предложил рассмотреть вопрос об «амнистии» уже построенных апартаментов. Министр Михаил Мень заявил тогда, что до конца 2015 года планируется легализовать как жилье все существующие апартаменты. «Больше такая форма строительства разрешена не будет», — говорил министр. В феврале переводить апартаменты в жилье разрешил стройкомплекс Москвы, причем эта мера рассматривалась как способ поддержать застройщиков в кризисный период.

Апартаменты привлекают покупателей низкой ценой, но их юридические особенности и фактическое отсутствие социальной инфраструктуры осознают не все. А тех, кто осознает, зачастую эти ограничения отпугивают, поэтому застройщики заинтересовались переводом апартаментов в жилье. За три месяца – с декабря по февраль – было подано 50 заявок о переводе апартаментов в жилье, рассказали источники «Газеты.Ru» на рынке.

«Мотивация девелоперов очевидна – несмотря на активное развитие формата апартаментов, он все равно остается не совсем понятным для покупателей, до сих пор отсутствует законодательная база, регламентирующая их статус»,

— объясняет интерес к «амнистии апартаментов» директор департамента продаж недвижимости компании «Галс-Девелопмент» Игорь Быченок. В компании также рассматривают возможность изменения функционального назначения нескольких проектов, но заявку еще не подавали.

Генеральный директор «Крайс Девелопмент» Яков Литвинов считает, что «амнистия апартаментов» привлечет тех покупателей, которые отказывались от этого формата недвижимости из-за отсутствия возможности прописаться. Эксперт подчеркивает, что современные апартаменты мало чем отличаются по своим потребительским качествам от жилья. «Зачастую при строительстве апартаментов не учитывается только один, ставший уже устаревшим, критерий – инсоляция», — говорит Яков Литвинов.

Такой же позиции придерживаются в ГК «Грас»: как пояснили «Газете.Ru» в компании, апартаменты девелопера изначально проектировались с учетом норм для жилых помещений. Тем не менее ни в «Крайс Девелопмент», ни в ГК «Грас» не спешат подавать заявку на перевод апартаментов компании в жилье. «Пока московские власти не приняли законодательных решений, которые могли бы для нас стать руководством к действию по изменению статуса наших объектов. Поэтому практических действий мы еще не предприняли», — поясняет позицию компании Яков Литвинов. В ГК «Грас» говорят, что собственники помещений сами могут решить, подавать ли им заявку на смену статуса помещения или нет.

Самый острый вопрос, который возник сразу же после предложения об «амнистии апартаментов», — повышение цен.

Комментируя эти опасения, заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин в интервью «Газете.Ru» заявил, что не ожидает повышения цен на апартаменты в связи со сменой их статуса. «Те, кто строит с уже закупленными материалами и уже профинансированными работами, цены поднимать не будут, скорее всего. А у тех, кто «по-новому» строит, с учетом роста стоимости материалов будут расти и цены», — говорил тогда заммэра, подчеркивая, что рост цен будет, как и на жилье, пропорционален инфляции.

Те компании, о которых достоверно известно, что они подали заявки на пересмотр статуса их объектов, отрицают возможное повышение цен на их проектах.

«Наше решение не повышать в ближайшее время цену на объекте продиктовано текущей экономической ситуацией. Что будет дальше — покажет время», — говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. Однако, по его же словам, запущенный процесс по легализации формата апартаментов приведет к «сглаживанию ценообразования между квартирами и апартаментами». Такая же позиция и у MR Group: источник в компании подтвердил «Газете.Ru», что девелопер начал процесс перевода одного из объектов апартаментов в жилье, и предполагается, что цены повышаться не будут. «Объект уже находится в продаже, а смена статуса помещений подстегнет спрос», — отметил собеседник издания. По его словам, в компании рассчитывают простимулировать спрос и таким образом закрыть продажи быстрее.

В то же время участники рынка, которые не участвуют в переводе апартаментов, уверены, что в большинстве проектов цены неизбежно поднимутся.

«Цены вырастут в большинстве переведенных в жилье проектов, они строились по нормативам, приближенным к квартирам, и продавались для постоянного проживания», — говорит руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.

Генеральный директор «Крайс Девелопмент» Яков Литвинов признался, что если на одном из объектов компании начнется процесс перевода апартаментов в жилые помещения, цены там могут вырасти в среднем на 15%. Эксперты ГК «Грас» также считают, что цены на квадратные метры в проектах, которые меняют статус, поднимутся на 15–20%.

Директор по девелопменту и развитию лофт-проектов компании KR Properties Александр Подусков считает, что сейчас возможна только небольшая коррекция цен. «Рынок, независимо от сегмента, стабилизировался на уровне цен, близких к минимальным значениям с точки зрения экономической целесообразности. В краткосрочной перспективе — в ближайшие три-шесть месяцев — мы не видим значительного потенциала для роста цены только благодаря получению нового статуса для сегмента апартаментов», — говорит эксперт. В то же время при росте темпов инфляции, удорожании стоимости стройматериалов и услуг возможен более резкий рост цен и на жилую недвижимость, и на апартаменты, считает аналитик.

МОСКВА, 05 марта 2015г. До обвала курса рубля перед россиянами стоял привычный выбор: арендовать квартиру и платить за это «дяде» или решиться на ипотеку, но отдавать деньги уже за собственное жильё. АиФ.ru попытался выяснить, изменили ли что-то новые экономические условия.

«Зачем кормить кого-то? Можно же платить чуть больше по ипотеке, но уже за свою собственную квартиру», — примерно такую фразу частенько можно было услышать на молодом семейном совете, который решал, как поступить: жить в арендованной квартире или решиться взять собственные квадратные метры в ипотеку.

Так было примерно полгода назад, когда курс доллара колебался в районе отметки 35 рублей, а за евро банки требовали не более 45 рублей. Но с тех пор много воды утекло — ситуация изменилась. Доллар никак не хочет «падать» ниже отметки в 60 рублей за штуку, а евро стоит в районе 70 рублей. Да и чёрт бы с ней, с этой валютой, ведь покупать-то квартиру предстоит за рубли.

Но нет, всё не так просто. Центробанк повысил ключевую ставку до 17%, чуть позже, правда, снизив её до 15%. Всё это привело к увеличению ставки и по ипотечному кредиту. Теперь вместо более или менее приемлемых 13% годовых банки подняли ставку по ипотеке до 20, а иногда даже и до 30% годовых, что разом отсекло большинство покупателей квартир в ипотеку.

Если раньше на переплату в два раза ещё можно было пойти, надеясь на повышение заработка и досрочное погашение ипотечного кредита, то теперь переплаты за квадратные метры могут увеличить реальную стоимость квартиры для её покупателя и в два, и даже в три раза. Есть ли смысл лезть в такую кабалу?

Чё почём?

АиФ.ru попытался выяснить, сколько же в среднем придётся заплатить покупателю квартиры за свои квадратные метры при новых условиях ипотеки и на что он мог бы рассчитывать, решив выбрать вместо кредита вариант с арендой.

«Что лучше выбрать: ипотеку или аренду жилья — вопрос индивидуальный и зависит от возможностей и предпочтений конкретного человека. Роль играют такие факторы, как финансовые возможности, семейное положение, образ жизни, цели, планы на будущее и многое другое. Покупка жилья в ипотеку подойдёт людям с высоким доходом и стабильностью. Часто это семьи с детьми, женатые пары, люди в возрасте, которые не желают зависеть от собственников и изменчивых условий рынка аренды, а хотят проживать в собственном доме на правах полноценных хозяев. Арендуемое жильё ни к чему не обязывает, его можно поменять в любой момент. Поэтому аренда подходит тем, кто не может позволить себе очень больших затрат и не очень уверен в завтрашнем дне. Аренда хороша для тех, кто ценит возможность не привязываться к дому или квартире в каком-то определённом месте, кто часто меняет работу, много путешествует…» — комментирует Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Эксперты этой же компании подсчитали, чем грозит сегодня ипотечный кредит и на какое время при тех же затратах можно было бы арендовать квартиру. Получилось, что покупка двухкомнатной квартиры, общей площадью 54 квадратных метра, в 17-этажном панельном доме, расположенном в пешей доступности от станции метро «Новокосино», обойдётся в итоге в сумму порядка 19,68 миллиона рублей. Математика здесь следующая: стоимость такой квартиры — в среднем 8 миллионов рублей. Стандартные условия ипотечного кредитования: первоначальный взнос — 20% и срок кредитования — 20 лет при выгоднейшей на сегодня процентной ставке 14,5%. Так ежемесячный платёж по кредиту составит порядка 82 тысяч рублей. Вот и получается, что в общей сложности за 20 лет заёмщик выплатит банку по кредиту и процентам 19,68 млн рублей — почти в 2,5 раза больше её первоначальной стоимости.

Стоимость же найма такой же квартиры составляет в месяц порядка 40 тысяч рублей. Вот и получается, что общая сумма порядка 20 млн рублей, которую ипотечный заёмщик выплатит банку за 20 лет, позволит арендовать аналогичную квартиру на протяжении 40 лет. Вот только если при ипотеке размер выплат вряд ли будет меняться, то аренда в Москве имеет всё-таки тенденцию постепенно дорожать.

Смерть ипотеке?

Вполне естественно, что в ближайшее время мы будем наблюдать за агонией такого привычного уже для нас финансового инструмента, как ипотека. Брать квартиры в кредит населению страны станет не по карману, а понижать ставки банки не смогут из-за недостатка финансирования. Выручить может только помощь государства. А пока банкиры её ожидают, эксперты пророчат падение рынка ипотечного кредитования в лучшем случае в два раза.

«Оптимистичным прогнозом будет падение в два раза объёма выданных ипотечных кредитов в России в 2015 году, по сравнению с рекордной выдачей 2014 года в 1,7 трлн рублей. По мнению пессимистов, рынок сократится вчетверо», — подводят неутешительные итоги Российского ипотечного конгресса его организаторы, компания «Русипотека».

Схожие результаты показывают и многочисленные опросы, которые в последнее время проводят профильные компании. Вопрос в большинстве случае сводится к банальному: «Что будет с ипотекой?».

«12% аудитории оказались настроены очень оптимистично и предположили рост покупательского спроса. 24% не стали бы ждать изменений на рынке. А 43% выразили уверенность, что покупателей жилья в ипотеку станет меньше», — приводит результаты своего опроса интернет-журнал о недвижимости metrinfo.ru.

Более оптимистично настроены эксперты компании «НДВ-Недвижимость», хотя даже они отмечают возможность падения спроса на ипотеку в связи с затруднениями в получении кредита:

«Тема, что выбрать: ипотеку или аренду, — не теряет актуальности. Одни указывают на дороговизну кредита, другие — на расходы за пользование чужим жильём. Каждое мнение по-своему правдиво, однако факт остаётся фактом — ипотека позволяет обзавестись собственным жильём, а сегмент аренды позволяет быть людям более мобильными и переселяться из одной квартиру в другую, в зависимости от пожеланий. При этом сейчас нужно учитывать, что ипотека стала дороже, и тем, кто снимает квартиру и желает обзавестись собственным жильём, стало сложнее получить кредит. При отсутствии возможностей люди, которые хотели оформить ипотеку, вынуждены снимать квартиры», — прокомментировали ситуацию для АиФ.ru в агентстве «НДВ-Недвижимость».

 МОСКВА, 24 февраля 2015г. Упрощенный порядок регистрации права собственности будет действовать до 1 марта 2018 года.

Госдума в пятницу приняла закон о продлении сроков «дачной амнистии» до 1 марта 2018 года, сообщает «Интерфакс».

Согласно документу сроки государственной регистрации прав собственности на объекты индивидуального жилищного строительства в упрощенном порядке продлеваются до 1 марта 2018 года. Речь идет о правах на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также на объекты недвижимости, возведенные на таких земельных участках.

Закон о «дачной амнистии» действует с 1 сентября 2006 года. Ранее планировалось, что она завершится 1 марта 2015 года.

Упрощенный порядок предполагает, что гражданину не нужно будет получать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства, который расположен на земельном участке, предназначенном постройки такого рода объектов. То же самое будет распространяться на участки, расположенные в границах населенного пункта и предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства.

Такое разрешение также не будет требоваться при государственной регистрации прав. Для регистрации права на объект индивидуального жилищного строительства необходим будет только документ на земельный участок.

Как сообщил журналистам один из авторов законопроекта, глава комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников, на данный момент через дачную амнистию прошли 2,5 млн объектов индивидуального жилищного строительства, более 2 млн домовладений и более 6 млн земельных участков. Крашенинников полагает, что после продления срока «дачной амнистии» ею смогут воспользоваться еще около 10 млн человек.

Идею продления срока ранее поддержали в Минэкономразвития. В ведомстве посчитали, что это позитивно отразится на развитии рынка жилой недвижимости, поскольку позволит гражданам в упрощенном порядке зарегистрировать права собственности на фактически принадлежащие им жилые объекты и землю.

МОСКВА, 12 января 2015г. В 2015 году вступает в силу ряд изменений в налоговом законодательстве для физических лиц, которые в числе прочего касаются объектов недвижимости. Об этом говорится в сообщении Федеральной налоговой службы

Налог на жилье станет больше

"С 1 января 2015г. вступает в силу Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ, - сообщает ФНС. - Документ дополняет Налоговый кодекс Российской Федерации главой 32 "Налог на имущество физических лиц" и отменяет действие старого закона 1991г. "О налогах на имущество физических лиц".

Как ранее писала редакция "РБК-Недвижимости", в ноябре депутаты Мосгордумы привели столичное законодательство в соответствие федеральному, приняв  региональный закон "О налогах на имущество физических лиц". С 2015г. размер налога будут рассчитывать исходя из близкой к рыночной кадастровой стоимости. До сих пор для расчетов использовали низкую инвентаризационную стоимость, определяемую по документам Бюро технической инвентаризации.

Согласно документу, ставка налога на жилое помещение кадастровой стоимостью до 10 млн руб. составит 0,1% от этой стоимости, от 10 млн до 20 млн руб. (включительно) - 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб. - 0,2%, от 50 млн до 300 млн руб. - 0,3%.

При этом предусмотрены вычеты (уменьшение налоговой базы): 20 кв. м - для квартир, 10 кв. м - для комнат, частных жилых домов - 50 кв. м.

Действующий перечень льгот по налогу сохранен, но законопроектом исключается возможность злоупотребления правом. "Во многих городах (например, в Москве) есть пенсионеры, на которых зарегистрировано 100, 200 и больше квартир, - рассказал ранее в интервью "РБК-Недвижимости" председатель Комитета по бюджету и налогам Госдумы Андрей Макаров. - Это далеко не самые богатые люди, на которых оформляется жилье с целью ухода от уплаты налогов. Поэтому льгота будет действовать по одному объекту в каждой категории. То есть каждый льготник имеет право льготы на квартиру - это одна категория, на дачу, дом на садовом участке - другая и на гараж или машино-место - третья".

Налог за все имущество - одним разом

Вводится единый срок для уплаты имущественных налогов на территории Российской Федерации - 1 октября. "Это нововведение особенно актуально для тех, у кого имущество зарегистрировано в нескольких регионах, и, соответственно, сроки уплаты налогов на это имущество различались", - говорится в сообщении ФНС. Первые налоговые уведомления с новым сроком уплаты налогоплательщики получат в 2015г.

"Сдать" неучтенную недвижимость лучше самому

В 2015г. граждане, которые ранее никогда не получали налоговых уведомлений в отношении своего имущества, в том числе недвижимого, должны самостоятельно сообщить о нем в налоговые органы. Тех, кто своевременно рассказал о своей недвижимости налоговикам, ждет "налоговая амнистия". То есть уплатить налог нужно будет только за один налоговый период. Если же сведения не будут представлены в течение 2015-2016 гг. и налоговые органы самостоятельно выявят ранее неучтенные объекты, то раскошелиться придется сразу за четыре года - за текущий и за три предыдущих.

 МОСКВА, 30 декабря 2014г.  В 2015 году в сфере недвижимости и ЖКХ произойдут перемены, связанные с изменением законодательства.

1. В Москве налог на имущество физических лиц будет привязан к кадастровой стоимости объектов, которая наиболее приближена к рыночной стоимости.

Для жилья стоимостью до 10 млн рублей будет действовать ставка 0,1% кадастровой цены объекта. Для квартир стоимостью от 10 до 20 млн ставка составит 0,15%, если цена объекта находится в диапазоне  20–50 млн, размер ставки  составит  0,2%, 50–300 млн – 0,3%. Закон вступит в силу с 2015 года, однако собственники недвижимости начнут платить по новой схеме  со второй половины 2016 года.

До 2020 году на новую схему взимания налога должны будут перейти все регионы РФ. Соответствующий федеральный закон уже принят и вступит в силу с 1 января.

2. С 1 января владельцы помещений в многоквартирных домах не будут уплачивать земельный налог за придомовые участки, находящиеся в долевой собственности. При этом собственники будут признаны налогоплательщиками в отношении такого участка, если он поставлен на кадастровый учет.

3. Владельцы квартир, которые не установили индивидуальные приборы учета расхода холодной и горячей воды, имея возможность это сделать, расчет потребляемых ресурсов будет осуществляться с применением повышающего коэффициента. На период с 1 января до 30 июня следующего года установлен повышающий коэффициент 1,1.

4. Организации, субъекты малого и среднего бизнеса, которые платят единый налог на вмененный доход или работают по упрощенной системе налогообложения, должны будут уплачивать налог на имущество исходя из кадастровой цены недвижимости.

5. В российских регионах, в том числе в Крыму и Севастополе, с 1 января начнет действовать новая жилищная программа «Социальная ипотека», разработанная Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Участники программы смогут  приобрести квартиры по цене на 20% ниже рыночной стоимости. Цена кв. метра не будет превышать 30 тысяч рублей. Участниками программы смогут стать молодые семьи, воспитывающие ребенка, семьи, имеющие двух детей, у которых есть право на маткапитал, многодетные семьи, медики, работники образования, сотрудники муниципальных и федеральных организаций, ветераны боевых действий.

 Процентная ставка по социальной жилищной программе будет одной из самых низких. Если первоначальный взнос составляет 30% и более, будет установлен размер ставки 10,6%, при размере взноса 10-30% ставка составит 11,1%.

На сайте CIAN, через который ежемесячно продается более 1500 квартир, в следующем году также произойдут перемены, но они будут только хорошими. О планируемых и уже осуществленных изменениях рассказал в своем блоге руководитель Realty.dmir.ru Михаил Васильев. Большинство интерфейсов уже переведены на новый дизайн, вышли официальные мобильные приложения CIAN, которые доступны для всех смартфонов.

Раздел Личный кабинет, а также страница регистрации и подачи объявлений будут обновлены после ввода Единого окна публикации объявлений.

В следующем году появится новый раздел ЦИАН.Новостройки, в котором посетители смогут ознакомиться с полным каталогом  строек Москвы и Петербурга. В нем можно будет найти актуальные предложения жилья от строительных компаний и агентств недвижимости.

CIAN завоевал популярность благодаря «сарафанному радио», отзывам довольных покупателей, арендаторов и риэлторов. С 2001 года CIAN не размещал рекламу ни в сети Интернет, ни в оффлайне. В 2015 году состоится первый выход сервиса в «свет» с яркой и запоминающейся рекламной кампанией. Со 2 января реклама CIAN будет демонстрироваться на всех телеканалах Москвы, а в феврале ее увидят жители Санкт-Петербурга.

 МОСКВА, 23 декабря 2014г. Для рынка новостроек настают непростые времена: после повышения ключевой ставки ЦБ заметно ухудшились условия по оформлению ипотечных кредитов, ажиотажный спрос на жилье постепенно ослабевает, а россиян, имеющих «свободные» деньги, становится все меньше. Какие меры будут принимать застройщики в сложившейся ситуации и что можно порекомендовать покупателям квадратных метров?

Антикризисные меры

По опыту прошлых кризисов, можно предположить, что застройщикам придется искать различные способы снизить себестоимость строительства и увеличивать в своем бизнес-портфеле число проектов эконом-класса. Кроме того, в непростой экономической ситуации девелоперы будут вынуждены расставить приоритеты — какие проекты стоит реализовывать сейчас, а какие можно отложить до лучших времен.

«В связи со сложившейся экономической ситуацией стоит ожидать роста количества проектов эконом-класса, так как данный сегмент оказался наиболее устойчивым в кризис. Для сокращения расходов застройщики начинают искать более дешевые строительные материалы, обращая внимание на китайский рынок. Также намечается тенденция понижения класса жилья в планируемых проектах», — считает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.

В случае наличия долгов, застройщики могут начать расплачиваться с банками и подрядчиками квартирами. Также девелоперы будут придумывать дополнительные инструменты, которые помогут в реализации проекта — акции, скидки, рассрочка, специальные условия по ипотеке совместно с банками. «Но покупателю в данной ситуации необходимо быть осторожным. Большие скидки — это своего рода блеф, ориентированный на жадность людей, которые рассчитывают сэкономить», — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость».

Так, например, скидки на старте проекта — это «мыльный пузырь»: застройщик полученные средства обычно направляет на погашение накладных расходов, а не на стройку. Скидки также могут предоставляться в проекте, который плохо себя «чувствует». Еще один маркетинговый путь — сначала поднять цены, а потом на эту стоимость давать скидку. Большинство компаний, даже уверенно чувствующих себя на рынке, используют именно эту схему.

Также одной из антикризисных мер может стать растягивание сроков строительства, что даст возможность застройщикам переждать сложную ситуацию и временно «заморозить» денежные средства. Это будет задержка не на несколько лет, а примерно на полгода. Но и эти полгода сейчас очень ценны для застройщиков.

Советы покупателям

Прежде всего, чтобы избежать инвестирования в проблемный объект, покупателям рекомендуется обращать внимание на готовые (или на высокой стадии строительства) комплексы — это позволит уменьшить риски. Также не стоит забывать о классическом совете — покупка квартиры у крупных зарекомендовавших себя застройщиков всегда надежней.

«Первое, на что необходимо обратить внимание — это динамика строительства. Если график строительства не соблюдается или вовсе процесс стоит на месте, значит, у застройщика появились проблемы с финансированием. Во-вторых, сейчас не стоит вкладываться в новостройки на нулевом этапе строительства — есть большая вероятность того, что эти проекты будут „заморожены“ до лучших времен. И, в-третьих, лучше выбирать проекты у тех застройщиков, кто строит в основном на свои средства. Поскольку в условиях кризиса и с повышением ЦБ ключевой ставки у тех девелоперов, кто имеет много кредитов, могут быть проблемы с погашением займов и сроками строительства», — рекомендует Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.

Итак, три основополагающих совета, которые можно дать покупателям:

1. Прийти на стройку и самостоятельно убедиться, что строительство идет, рабочие работают, стройка не «заморожена»

2. Стараться не покупать квартиру в проекте, находящемся на начальном этапе, по крайней мере, в следующем году. Если в проекте есть уже построенные очереди, то приобретение квартиры на старте продаж нового корпуса — более надежный вариант. По словам Владимира Яхонтова, если девелопер построил первую очередь, вероятность достройки всего проекта составляет 95%

3. «Не гнаться за дешевизной». Настораживающий фактор — продажа квартир ниже себестоимости. Минимальная себестоимость строительно-монтажных работ на сегодняшний день составляет 25 тыс. рублей за квадратный метр, при достаточно низком качестве. Земля — еще плюс порядка 15 тыс. рублей за «квадрат» (при средней площади проекта 100 тыс. кв. м). Чем меньше проект, тем стоимость земли составляет больший процент затрат в проекте. Сети и социальная инфраструктура добавляют еще 15-17 тыс. рублей за кв. м, внутриплощадочные дороги — еще 5 тыс. рублей/кв. м. Таким образом, себестоимость более-менее качественного жилья должна составлять не менее 57 тыс. рублей за кв. м. Если же заявочная стоимость ниже, существуют реальные риски для покупателей. Исключение составляют проекты, расположенные довольно далеко от города — за счет меньшей стоимости земли общая смета расходов здесь будет ниже.

МОСКВА, 5 декабря 2014г. Апартаменты планируется приравнять к жилью, в них можно будет оформить «прописку». Об этом сообщает министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень.

«Сейчас обсуждается так называемая "амнистия" апартаментов, - пояснил Мень. - Мы рассчитываем до конца 2015 года легализовать как жилье все существующие апартаменты и этот вопрос закрыть. Но больше такая форма строительства разрешена не будет». По его словам, окончательное решение о внесение изменений в законодательство примут после обсуждения с мэром Сергеем Собяниным.

В настоящее время в Москве продается порядка 6 тыс. апартаментов. По действующему законодательству, в апартаментах нельзя оформить регистрацию. Кроме того, их строят без социальной инфраструктуры. По словам Михаила Меня, владельцы существующих апартаментов понимали, что им не предоставят соцобъекты шаговой доступности.

МОСКВА, 21 ноября 2014г. Давно известно, что недвижимость является одним из самых надежных способов сохранить накопленные денежные средства. В условиях кризиса, квадратные метры если и не будут дорожать, то хотя бы не обесценятся, что уже хорошо. Но стоит ли тем, у кого размер сбережений небольшой, инвестировать их в недвижимость, да еще и с помощью ипотеки? Даже в экономически спокойное время заемщик кредитных средств идет на некие риски, а в условиях санкций, повышения ипотечных ставок и других возможных перемен, этот вопрос становится еще актуальнее. Эксперты рынка недвижимости рассказали, что будет в ближайшее время с ценами на квартиры, стоит ли сейчас брать ипотеку и как минимизировать риски при покупке жилья в кредит.

Подождать до лучших времен?

С начала года популярность ипотеки выросла почти на треть. Причина понятна – россияне опасаются повышения ставок и стараются не откладывать покупку недвижимости на потом. Как считают эксперты, стремление оформить ипотечный кредит правильное. Так что, если решение жилищного вопроса невозможно без привлечения ипотечных средств, то заявку на ипотеку нужно подавать как можно скорее. Иначе можно дождаться ужесточения кредитной политики банков.

Пока многие банки заняли выжидательную позицию, но очевидно, что возникшие в банковском секторе проблемы с ликвидностью в ближайшей перспективе отразятся на объемах ипотечных займов, на условиях кредитования и вообще на возможности получить ипотеку.

Крупные банки уже скорректировали ставки в пользу повышения. До конца года можно ожидать повышения средних процентных ставок еще на 0,5-1,5%, что также говорит в пользу того, чтобы не затягиваться с ипотечным кредитом. В нынешней ситуации рост процентных ставок обусловлен, во-первых, повышением ключевой ставки ЦБ, во-вторых, желанием банков в ситуации нестабильности в экономике отсеять неплатежеспособных заемщиков, дабы не увеличивать свой долг по кредитам.

И еще один весомый довод в пользу ипотеки – банк не вправе повысить заемщику ставку после подписания кредитного договора.

Железный доход

Главный, пожалуй, момент – это оценка собственной платежеспособности. Именно снижение дохода является самым страшным сном ипотечного заемщика. Это может быть потеря постоянного дохода одним из работящих членов семьи, либо понижение зарплаты – любая ситуация, когда доход снижается настолько, что уже не позволяет справляться с кредитной нагрузкой без резкого изменения качества.

Именно поэтому банки уже сейчас более требовательно подходят к отбору заемщиков, да и сами граждане в условиях нестабильности очень взвешенно принимают решения о привлечении ипотеки.

Ведь, например, в той же Испании после кризиса 2008 года некоторые банки стали профессиональными игроками рынка недвижимости. Правда, не по доброй воле – им просто необходимо было распродавать закладные квартиры должников, не справившихся с кредитами.

Мнения экспертов:

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН

Сегодня в доступных сегментах новостроек ипотека устойчиво занимает долю в 50% от всего количества сделок, в отдельные месяцы она достигала рекордных показателей около 75 % от общей доли в структуре продаж. Брать ипотеку в рублях по–прежнему экономически выгодно. Платеж остается тем же самым, в то время как рубль сам по себе дешевеет, а квартира в это время – дорожает.

Дмитрий Котровский, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп»

Первичный рынок в ближайшее время не продемонстрирует резкого снижения цен – у девелоперов и застройщиков нет ресурса для того, чтобы, сохраняя запланированную экономику проектов, значительно «упасть» в цене. Цены не упадут, но и не покажут значительного роста – таким образом, компании, работающие на первичном рынке, попытаются сохранить объем спроса. В денежном выражении цены будут расти в пределах инфляции – то есть, фактически, будут оставаться стабильными. 

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

В ситуации экономической нестабильности риск при оформлении ипотеки в рублях минимальный. Он может быть связан только с потерей работы заемщика, в результате чего финансовая нагрузка по выплате кредита может оказаться для него непосильной. Но если у заемщика это не единственное жилье, приобретенное в ипотеку, в случае потери работы он может сдавать его в аренду, получая доход на погашение жилищного кредита.

Евгений Клец, руководитель отдела продаж компании «Вектор Инвестментс»

Очень важно правильно выбрать валюту кредита: учитывая нестабильность курсов, которую мы наблюдали на протяжении всех трех кварталов 2014 года, предпочтительнее оформлять кредит в национальной валюте. Что касается роста ипотечных ставок – не секрет, что рынок ожидает дальнейшего подорожания всех кредитных продуктов, несмотря на обещания правительства принять соответствующие сдерживающие меры. В принципе же стоит учитывать, что в ближайшем будущем ключевые изменения в политике банков будут во многом определяться внешнеполитическими факторами. В частности, если произойдет очередное обострение взаимоотношений с Западом, проблемы усугубятся во всех секторах экономики, в том числе и в банковском секторе, и на рынке жилья.

Павел Тимошенко, руководитель Ипотечного центра ФСК «Лидер»

Если вы планируете воспользоваться ипотекой, то лучше всего не откладывать и сделать это именно сейчас, поскольку есть все предпосылки для роста ставок по кредитам. Связано это с увеличением стоимости фондирования банков. Конечно, нужно понимать, что в сложившихся условиях экономической нестабильности человеку следует тщательно проанализировать собственную платежеспособность и определить для себя комфортную сумму платежа по кредиту.

В заключение стоит отметить, что идеальных условий для покупки недвижимости на рынке практически не существует. Поэтому при наличии свободных средств для вложений или необходимости приобретения жилья, откладывать этот вопрос не имеет смысла. Даже в условиях нестабильной экономики.