• Юридическое сопровождение

  • Безопасность сделок

  • Опыт и профессионализм

Ипотека или всё-таки аренда? Что выгоднее в новых экономических условиях

МОСКВА, 05 марта 2015г. До обвала курса рубля перед россиянами стоял привычный выбор: арендовать квартиру и платить за это «дяде» или решиться на ипотеку, но отдавать деньги уже за собственное жильё. АиФ.ru попытался выяснить, изменили ли что-то новые экономические условия.

«Зачем кормить кого-то? Можно же платить чуть больше по ипотеке, но уже за свою собственную квартиру», — примерно такую фразу частенько можно было услышать на молодом семейном совете, который решал, как поступить: жить в арендованной квартире или решиться взять собственные квадратные метры в ипотеку.

Так было примерно полгода назад, когда курс доллара колебался в районе отметки 35 рублей, а за евро банки требовали не более 45 рублей. Но с тех пор много воды утекло — ситуация изменилась. Доллар никак не хочет «падать» ниже отметки в 60 рублей за штуку, а евро стоит в районе 70 рублей. Да и чёрт бы с ней, с этой валютой, ведь покупать-то квартиру предстоит за рубли.

Но нет, всё не так просто. Центробанк повысил ключевую ставку до 17%, чуть позже, правда, снизив её до 15%. Всё это привело к увеличению ставки и по ипотечному кредиту. Теперь вместо более или менее приемлемых 13% годовых банки подняли ставку по ипотеке до 20, а иногда даже и до 30% годовых, что разом отсекло большинство покупателей квартир в ипотеку.

Если раньше на переплату в два раза ещё можно было пойти, надеясь на повышение заработка и досрочное погашение ипотечного кредита, то теперь переплаты за квадратные метры могут увеличить реальную стоимость квартиры для её покупателя и в два, и даже в три раза. Есть ли смысл лезть в такую кабалу?

Чё почём?

АиФ.ru попытался выяснить, сколько же в среднем придётся заплатить покупателю квартиры за свои квадратные метры при новых условиях ипотеки и на что он мог бы рассчитывать, решив выбрать вместо кредита вариант с арендой.

«Что лучше выбрать: ипотеку или аренду жилья — вопрос индивидуальный и зависит от возможностей и предпочтений конкретного человека. Роль играют такие факторы, как финансовые возможности, семейное положение, образ жизни, цели, планы на будущее и многое другое. Покупка жилья в ипотеку подойдёт людям с высоким доходом и стабильностью. Часто это семьи с детьми, женатые пары, люди в возрасте, которые не желают зависеть от собственников и изменчивых условий рынка аренды, а хотят проживать в собственном доме на правах полноценных хозяев. Арендуемое жильё ни к чему не обязывает, его можно поменять в любой момент. Поэтому аренда подходит тем, кто не может позволить себе очень больших затрат и не очень уверен в завтрашнем дне. Аренда хороша для тех, кто ценит возможность не привязываться к дому или квартире в каком-то определённом месте, кто часто меняет работу, много путешествует…» — комментирует Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Эксперты этой же компании подсчитали, чем грозит сегодня ипотечный кредит и на какое время при тех же затратах можно было бы арендовать квартиру. Получилось, что покупка двухкомнатной квартиры, общей площадью 54 квадратных метра, в 17-этажном панельном доме, расположенном в пешей доступности от станции метро «Новокосино», обойдётся в итоге в сумму порядка 19,68 миллиона рублей. Математика здесь следующая: стоимость такой квартиры — в среднем 8 миллионов рублей. Стандартные условия ипотечного кредитования: первоначальный взнос — 20% и срок кредитования — 20 лет при выгоднейшей на сегодня процентной ставке 14,5%. Так ежемесячный платёж по кредиту составит порядка 82 тысяч рублей. Вот и получается, что в общей сложности за 20 лет заёмщик выплатит банку по кредиту и процентам 19,68 млн рублей — почти в 2,5 раза больше её первоначальной стоимости.

Стоимость же найма такой же квартиры составляет в месяц порядка 40 тысяч рублей. Вот и получается, что общая сумма порядка 20 млн рублей, которую ипотечный заёмщик выплатит банку за 20 лет, позволит арендовать аналогичную квартиру на протяжении 40 лет. Вот только если при ипотеке размер выплат вряд ли будет меняться, то аренда в Москве имеет всё-таки тенденцию постепенно дорожать.

Смерть ипотеке?

Вполне естественно, что в ближайшее время мы будем наблюдать за агонией такого привычного уже для нас финансового инструмента, как ипотека. Брать квартиры в кредит населению страны станет не по карману, а понижать ставки банки не смогут из-за недостатка финансирования. Выручить может только помощь государства. А пока банкиры её ожидают, эксперты пророчат падение рынка ипотечного кредитования в лучшем случае в два раза.

«Оптимистичным прогнозом будет падение в два раза объёма выданных ипотечных кредитов в России в 2015 году, по сравнению с рекордной выдачей 2014 года в 1,7 трлн рублей. По мнению пессимистов, рынок сократится вчетверо», — подводят неутешительные итоги Российского ипотечного конгресса его организаторы, компания «Русипотека».

Схожие результаты показывают и многочисленные опросы, которые в последнее время проводят профильные компании. Вопрос в большинстве случае сводится к банальному: «Что будет с ипотекой?».

«12% аудитории оказались настроены очень оптимистично и предположили рост покупательского спроса. 24% не стали бы ждать изменений на рынке. А 43% выразили уверенность, что покупателей жилья в ипотеку станет меньше», — приводит результаты своего опроса интернет-журнал о недвижимости metrinfo.ru.

Более оптимистично настроены эксперты компании «НДВ-Недвижимость», хотя даже они отмечают возможность падения спроса на ипотеку в связи с затруднениями в получении кредита:

«Тема, что выбрать: ипотеку или аренду, — не теряет актуальности. Одни указывают на дороговизну кредита, другие — на расходы за пользование чужим жильём. Каждое мнение по-своему правдиво, однако факт остаётся фактом — ипотека позволяет обзавестись собственным жильём, а сегмент аренды позволяет быть людям более мобильными и переселяться из одной квартиру в другую, в зависимости от пожеланий. При этом сейчас нужно учитывать, что ипотека стала дороже, и тем, кто снимает квартиру и желает обзавестись собственным жильём, стало сложнее получить кредит. При отсутствии возможностей люди, которые хотели оформить ипотеку, вынуждены снимать квартиры», — прокомментировали ситуацию для АиФ.ru в агентстве «НДВ-Недвижимость».

Госдума приняла закон о продлении «дачной амнистии»

 МОСКВА, 24 февраля 2015г. Упрощенный порядок регистрации права собственности будет действовать до 1 марта 2018 года.

Госдума в пятницу приняла закон о продлении сроков «дачной амнистии» до 1 марта 2018 года, сообщает «Интерфакс».

Согласно документу сроки государственной регистрации прав собственности на объекты индивидуального жилищного строительства в упрощенном порядке продлеваются до 1 марта 2018 года. Речь идет о правах на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также на объекты недвижимости, возведенные на таких земельных участках.

Закон о «дачной амнистии» действует с 1 сентября 2006 года. Ранее планировалось, что она завершится 1 марта 2015 года.

Упрощенный порядок предполагает, что гражданину не нужно будет получать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства, который расположен на земельном участке, предназначенном постройки такого рода объектов. То же самое будет распространяться на участки, расположенные в границах населенного пункта и предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства.

Такое разрешение также не будет требоваться при государственной регистрации прав. Для регистрации права на объект индивидуального жилищного строительства необходим будет только документ на земельный участок.

Как сообщил журналистам один из авторов законопроекта, глава комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников, на данный момент через дачную амнистию прошли 2,5 млн объектов индивидуального жилищного строительства, более 2 млн домовладений и более 6 млн земельных участков. Крашенинников полагает, что после продления срока «дачной амнистии» ею смогут воспользоваться еще около 10 млн человек.

Идею продления срока ранее поддержали в Минэкономразвития. В ведомстве посчитали, что это позитивно отразится на развитии рынка жилой недвижимости, поскольку позволит гражданам в упрощенном порядке зарегистрировать права собственности на фактически принадлежащие им жилые объекты и землю.

Жилье и налоги: что изменится для Россиян в 2015 году

МОСКВА, 12 января 2015г. В 2015 году вступает в силу ряд изменений в налоговом законодательстве для физических лиц, которые в числе прочего касаются объектов недвижимости. Об этом говорится в сообщении Федеральной налоговой службы

Налог на жилье станет больше

"С 1 января 2015г. вступает в силу Федеральный закон от 04.10.2014 № 284-ФЗ, - сообщает ФНС. - Документ дополняет Налоговый кодекс Российской Федерации главой 32 "Налог на имущество физических лиц" и отменяет действие старого закона 1991г. "О налогах на имущество физических лиц".

Как ранее писала редакция "РБК-Недвижимости", в ноябре депутаты Мосгордумы привели столичное законодательство в соответствие федеральному, приняв  региональный закон "О налогах на имущество физических лиц". С 2015г. размер налога будут рассчитывать исходя из близкой к рыночной кадастровой стоимости. До сих пор для расчетов использовали низкую инвентаризационную стоимость, определяемую по документам Бюро технической инвентаризации.

Согласно документу, ставка налога на жилое помещение кадастровой стоимостью до 10 млн руб. составит 0,1% от этой стоимости, от 10 млн до 20 млн руб. (включительно) - 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб. - 0,2%, от 50 млн до 300 млн руб. - 0,3%.

При этом предусмотрены вычеты (уменьшение налоговой базы): 20 кв. м - для квартир, 10 кв. м - для комнат, частных жилых домов - 50 кв. м.

Действующий перечень льгот по налогу сохранен, но законопроектом исключается возможность злоупотребления правом. "Во многих городах (например, в Москве) есть пенсионеры, на которых зарегистрировано 100, 200 и больше квартир, - рассказал ранее в интервью "РБК-Недвижимости" председатель Комитета по бюджету и налогам Госдумы Андрей Макаров. - Это далеко не самые богатые люди, на которых оформляется жилье с целью ухода от уплаты налогов. Поэтому льгота будет действовать по одному объекту в каждой категории. То есть каждый льготник имеет право льготы на квартиру - это одна категория, на дачу, дом на садовом участке - другая и на гараж или машино-место - третья".

Налог за все имущество - одним разом

Вводится единый срок для уплаты имущественных налогов на территории Российской Федерации - 1 октября. "Это нововведение особенно актуально для тех, у кого имущество зарегистрировано в нескольких регионах, и, соответственно, сроки уплаты налогов на это имущество различались", - говорится в сообщении ФНС. Первые налоговые уведомления с новым сроком уплаты налогоплательщики получат в 2015г.

"Сдать" неучтенную недвижимость лучше самому

В 2015г. граждане, которые ранее никогда не получали налоговых уведомлений в отношении своего имущества, в том числе недвижимого, должны самостоятельно сообщить о нем в налоговые органы. Тех, кто своевременно рассказал о своей недвижимости налоговикам, ждет "налоговая амнистия". То есть уплатить налог нужно будет только за один налоговый период. Если же сведения не будут представлены в течение 2015-2016 гг. и налоговые органы самостоятельно выявят ранее неучтенные объекты, то раскошелиться придется сразу за четыре года - за текущий и за три предыдущих.

Что изменится в сфере недвижимости с 1 января?

 МОСКВА, 30 декабря 2014г.  В 2015 году в сфере недвижимости и ЖКХ произойдут перемены, связанные с изменением законодательства.

1. В Москве налог на имущество физических лиц будет привязан к кадастровой стоимости объектов, которая наиболее приближена к рыночной стоимости.

Для жилья стоимостью до 10 млн рублей будет действовать ставка 0,1% кадастровой цены объекта. Для квартир стоимостью от 10 до 20 млн ставка составит 0,15%, если цена объекта находится в диапазоне  20–50 млн, размер ставки  составит  0,2%, 50–300 млн – 0,3%. Закон вступит в силу с 2015 года, однако собственники недвижимости начнут платить по новой схеме  со второй половины 2016 года.

До 2020 году на новую схему взимания налога должны будут перейти все регионы РФ. Соответствующий федеральный закон уже принят и вступит в силу с 1 января.

2. С 1 января владельцы помещений в многоквартирных домах не будут уплачивать земельный налог за придомовые участки, находящиеся в долевой собственности. При этом собственники будут признаны налогоплательщиками в отношении такого участка, если он поставлен на кадастровый учет.

3. Владельцы квартир, которые не установили индивидуальные приборы учета расхода холодной и горячей воды, имея возможность это сделать, расчет потребляемых ресурсов будет осуществляться с применением повышающего коэффициента. На период с 1 января до 30 июня следующего года установлен повышающий коэффициент 1,1.

4. Организации, субъекты малого и среднего бизнеса, которые платят единый налог на вмененный доход или работают по упрощенной системе налогообложения, должны будут уплачивать налог на имущество исходя из кадастровой цены недвижимости.

5. В российских регионах, в том числе в Крыму и Севастополе, с 1 января начнет действовать новая жилищная программа «Социальная ипотека», разработанная Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Участники программы смогут  приобрести квартиры по цене на 20% ниже рыночной стоимости. Цена кв. метра не будет превышать 30 тысяч рублей. Участниками программы смогут стать молодые семьи, воспитывающие ребенка, семьи, имеющие двух детей, у которых есть право на маткапитал, многодетные семьи, медики, работники образования, сотрудники муниципальных и федеральных организаций, ветераны боевых действий.

 Процентная ставка по социальной жилищной программе будет одной из самых низких. Если первоначальный взнос составляет 30% и более, будет установлен размер ставки 10,6%, при размере взноса 10-30% ставка составит 11,1%.

На сайте CIAN, через который ежемесячно продается более 1500 квартир, в следующем году также произойдут перемены, но они будут только хорошими. О планируемых и уже осуществленных изменениях рассказал в своем блоге руководитель Realty.dmir.ru Михаил Васильев. Большинство интерфейсов уже переведены на новый дизайн, вышли официальные мобильные приложения CIAN, которые доступны для всех смартфонов.

Раздел Личный кабинет, а также страница регистрации и подачи объявлений будут обновлены после ввода Единого окна публикации объявлений.

В следующем году появится новый раздел ЦИАН.Новостройки, в котором посетители смогут ознакомиться с полным каталогом  строек Москвы и Петербурга. В нем можно будет найти актуальные предложения жилья от строительных компаний и агентств недвижимости.

CIAN завоевал популярность благодаря «сарафанному радио», отзывам довольных покупателей, арендаторов и риэлторов. С 2001 года CIAN не размещал рекламу ни в сети Интернет, ни в оффлайне. В 2015 году состоится первый выход сервиса в «свет» с яркой и запоминающейся рекламной кампанией. Со 2 января реклама CIAN будет демонстрироваться на всех телеканалах Москвы, а в феврале ее увидят жители Санкт-Петербурга.

Строительство в кризис: что защитит покупателей

 МОСКВА, 23 декабря 2014г. Для рынка новостроек настают непростые времена: после повышения ключевой ставки ЦБ заметно ухудшились условия по оформлению ипотечных кредитов, ажиотажный спрос на жилье постепенно ослабевает, а россиян, имеющих «свободные» деньги, становится все меньше. Какие меры будут принимать застройщики в сложившейся ситуации и что можно порекомендовать покупателям квадратных метров?

Антикризисные меры

По опыту прошлых кризисов, можно предположить, что застройщикам придется искать различные способы снизить себестоимость строительства и увеличивать в своем бизнес-портфеле число проектов эконом-класса. Кроме того, в непростой экономической ситуации девелоперы будут вынуждены расставить приоритеты — какие проекты стоит реализовывать сейчас, а какие можно отложить до лучших времен.

«В связи со сложившейся экономической ситуацией стоит ожидать роста количества проектов эконом-класса, так как данный сегмент оказался наиболее устойчивым в кризис. Для сокращения расходов застройщики начинают искать более дешевые строительные материалы, обращая внимание на китайский рынок. Также намечается тенденция понижения класса жилья в планируемых проектах», — считает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.

В случае наличия долгов, застройщики могут начать расплачиваться с банками и подрядчиками квартирами. Также девелоперы будут придумывать дополнительные инструменты, которые помогут в реализации проекта — акции, скидки, рассрочка, специальные условия по ипотеке совместно с банками. «Но покупателю в данной ситуации необходимо быть осторожным. Большие скидки — это своего рода блеф, ориентированный на жадность людей, которые рассчитывают сэкономить», — говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость».

Так, например, скидки на старте проекта — это «мыльный пузырь»: застройщик полученные средства обычно направляет на погашение накладных расходов, а не на стройку. Скидки также могут предоставляться в проекте, который плохо себя «чувствует». Еще один маркетинговый путь — сначала поднять цены, а потом на эту стоимость давать скидку. Большинство компаний, даже уверенно чувствующих себя на рынке, используют именно эту схему.

Также одной из антикризисных мер может стать растягивание сроков строительства, что даст возможность застройщикам переждать сложную ситуацию и временно «заморозить» денежные средства. Это будет задержка не на несколько лет, а примерно на полгода. Но и эти полгода сейчас очень ценны для застройщиков.

Советы покупателям

Прежде всего, чтобы избежать инвестирования в проблемный объект, покупателям рекомендуется обращать внимание на готовые (или на высокой стадии строительства) комплексы — это позволит уменьшить риски. Также не стоит забывать о классическом совете — покупка квартиры у крупных зарекомендовавших себя застройщиков всегда надежней.

«Первое, на что необходимо обратить внимание — это динамика строительства. Если график строительства не соблюдается или вовсе процесс стоит на месте, значит, у застройщика появились проблемы с финансированием. Во-вторых, сейчас не стоит вкладываться в новостройки на нулевом этапе строительства — есть большая вероятность того, что эти проекты будут „заморожены“ до лучших времен. И, в-третьих, лучше выбирать проекты у тех застройщиков, кто строит в основном на свои средства. Поскольку в условиях кризиса и с повышением ЦБ ключевой ставки у тех девелоперов, кто имеет много кредитов, могут быть проблемы с погашением займов и сроками строительства», — рекомендует Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.

Итак, три основополагающих совета, которые можно дать покупателям:

1. Прийти на стройку и самостоятельно убедиться, что строительство идет, рабочие работают, стройка не «заморожена»

2. Стараться не покупать квартиру в проекте, находящемся на начальном этапе, по крайней мере, в следующем году. Если в проекте есть уже построенные очереди, то приобретение квартиры на старте продаж нового корпуса — более надежный вариант. По словам Владимира Яхонтова, если девелопер построил первую очередь, вероятность достройки всего проекта составляет 95%

3. «Не гнаться за дешевизной». Настораживающий фактор — продажа квартир ниже себестоимости. Минимальная себестоимость строительно-монтажных работ на сегодняшний день составляет 25 тыс. рублей за квадратный метр, при достаточно низком качестве. Земля — еще плюс порядка 15 тыс. рублей за «квадрат» (при средней площади проекта 100 тыс. кв. м). Чем меньше проект, тем стоимость земли составляет больший процент затрат в проекте. Сети и социальная инфраструктура добавляют еще 15-17 тыс. рублей за кв. м, внутриплощадочные дороги — еще 5 тыс. рублей/кв. м. Таким образом, себестоимость более-менее качественного жилья должна составлять не менее 57 тыс. рублей за кв. м. Если же заявочная стоимость ниже, существуют реальные риски для покупателей. Исключение составляют проекты, расположенные довольно далеко от города — за счет меньшей стоимости земли общая смета расходов здесь будет ниже.

В апартаментах разрешат прописываться

МОСКВА, 5 декабря 2014г. Апартаменты планируется приравнять к жилью, в них можно будет оформить «прописку». Об этом сообщает министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень.

«Сейчас обсуждается так называемая "амнистия" апартаментов, - пояснил Мень. - Мы рассчитываем до конца 2015 года легализовать как жилье все существующие апартаменты и этот вопрос закрыть. Но больше такая форма строительства разрешена не будет». По его словам, окончательное решение о внесение изменений в законодательство примут после обсуждения с мэром Сергеем Собяниным.

В настоящее время в Москве продается порядка 6 тыс. апартаментов. По действующему законодательству, в апартаментах нельзя оформить регистрацию. Кроме того, их строят без социальной инфраструктуры. По словам Михаила Меня, владельцы существующих апартаментов понимали, что им не предоставят соцобъекты шаговой доступности.

Если брать ипотеку, то сейчас?

МОСКВА, 21 ноября 2014г. Давно известно, что недвижимость является одним из самых надежных способов сохранить накопленные денежные средства. В условиях кризиса, квадратные метры если и не будут дорожать, то хотя бы не обесценятся, что уже хорошо. Но стоит ли тем, у кого размер сбережений небольшой, инвестировать их в недвижимость, да еще и с помощью ипотеки? Даже в экономически спокойное время заемщик кредитных средств идет на некие риски, а в условиях санкций, повышения ипотечных ставок и других возможных перемен, этот вопрос становится еще актуальнее. Эксперты рынка недвижимости рассказали, что будет в ближайшее время с ценами на квартиры, стоит ли сейчас брать ипотеку и как минимизировать риски при покупке жилья в кредит.

Подождать до лучших времен?

С начала года популярность ипотеки выросла почти на треть. Причина понятна – россияне опасаются повышения ставок и стараются не откладывать покупку недвижимости на потом. Как считают эксперты, стремление оформить ипотечный кредит правильное. Так что, если решение жилищного вопроса невозможно без привлечения ипотечных средств, то заявку на ипотеку нужно подавать как можно скорее. Иначе можно дождаться ужесточения кредитной политики банков.

Пока многие банки заняли выжидательную позицию, но очевидно, что возникшие в банковском секторе проблемы с ликвидностью в ближайшей перспективе отразятся на объемах ипотечных займов, на условиях кредитования и вообще на возможности получить ипотеку.

Крупные банки уже скорректировали ставки в пользу повышения. До конца года можно ожидать повышения средних процентных ставок еще на 0,5-1,5%, что также говорит в пользу того, чтобы не затягиваться с ипотечным кредитом. В нынешней ситуации рост процентных ставок обусловлен, во-первых, повышением ключевой ставки ЦБ, во-вторых, желанием банков в ситуации нестабильности в экономике отсеять неплатежеспособных заемщиков, дабы не увеличивать свой долг по кредитам.

И еще один весомый довод в пользу ипотеки – банк не вправе повысить заемщику ставку после подписания кредитного договора.

Железный доход

Главный, пожалуй, момент – это оценка собственной платежеспособности. Именно снижение дохода является самым страшным сном ипотечного заемщика. Это может быть потеря постоянного дохода одним из работящих членов семьи, либо понижение зарплаты – любая ситуация, когда доход снижается настолько, что уже не позволяет справляться с кредитной нагрузкой без резкого изменения качества.

Именно поэтому банки уже сейчас более требовательно подходят к отбору заемщиков, да и сами граждане в условиях нестабильности очень взвешенно принимают решения о привлечении ипотеки.

Ведь, например, в той же Испании после кризиса 2008 года некоторые банки стали профессиональными игроками рынка недвижимости. Правда, не по доброй воле – им просто необходимо было распродавать закладные квартиры должников, не справившихся с кредитами.

Мнения экспертов:

Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН

Сегодня в доступных сегментах новостроек ипотека устойчиво занимает долю в 50% от всего количества сделок, в отдельные месяцы она достигала рекордных показателей около 75 % от общей доли в структуре продаж. Брать ипотеку в рублях по–прежнему экономически выгодно. Платеж остается тем же самым, в то время как рубль сам по себе дешевеет, а квартира в это время – дорожает.

Дмитрий Котровский, управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп»

Первичный рынок в ближайшее время не продемонстрирует резкого снижения цен – у девелоперов и застройщиков нет ресурса для того, чтобы, сохраняя запланированную экономику проектов, значительно «упасть» в цене. Цены не упадут, но и не покажут значительного роста – таким образом, компании, работающие на первичном рынке, попытаются сохранить объем спроса. В денежном выражении цены будут расти в пределах инфляции – то есть, фактически, будут оставаться стабильными. 

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

В ситуации экономической нестабильности риск при оформлении ипотеки в рублях минимальный. Он может быть связан только с потерей работы заемщика, в результате чего финансовая нагрузка по выплате кредита может оказаться для него непосильной. Но если у заемщика это не единственное жилье, приобретенное в ипотеку, в случае потери работы он может сдавать его в аренду, получая доход на погашение жилищного кредита.

Евгений Клец, руководитель отдела продаж компании «Вектор Инвестментс»

Очень важно правильно выбрать валюту кредита: учитывая нестабильность курсов, которую мы наблюдали на протяжении всех трех кварталов 2014 года, предпочтительнее оформлять кредит в национальной валюте. Что касается роста ипотечных ставок – не секрет, что рынок ожидает дальнейшего подорожания всех кредитных продуктов, несмотря на обещания правительства принять соответствующие сдерживающие меры. В принципе же стоит учитывать, что в ближайшем будущем ключевые изменения в политике банков будут во многом определяться внешнеполитическими факторами. В частности, если произойдет очередное обострение взаимоотношений с Западом, проблемы усугубятся во всех секторах экономики, в том числе и в банковском секторе, и на рынке жилья.

Павел Тимошенко, руководитель Ипотечного центра ФСК «Лидер»

Если вы планируете воспользоваться ипотекой, то лучше всего не откладывать и сделать это именно сейчас, поскольку есть все предпосылки для роста ставок по кредитам. Связано это с увеличением стоимости фондирования банков. Конечно, нужно понимать, что в сложившихся условиях экономической нестабильности человеку следует тщательно проанализировать собственную платежеспособность и определить для себя комфортную сумму платежа по кредиту.

В заключение стоит отметить, что идеальных условий для покупки недвижимости на рынке практически не существует. Поэтому при наличии свободных средств для вложений или необходимости приобретения жилья, откладывать этот вопрос не имеет смысла. Даже в условиях нестабильной экономики. 

Из-за падения курса рубля остановлено строительство метро в Новой Москве

Столичные власти временно приостановили строительство метро от станции «Улица Новаторов» до поселка Коммунарка. Это связано с колебаниями курсов валют, рассказывает «Интерфакс» со ссылкой на слова заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики Марата Хуснуллина.

Соглашение между подконтрольным правительству Москвы ОАО «Мосинжпроект» и китайскими партнерами - международным фондом China International Fund и железнодорожной корпорацией China Railway Construction Corp. - и было подписано 19 мая 2014 года во время визита в Пекин мэра Москвы Сергея Собянина.

Проект строительства метро находился в «высокой степени проработки». Был уже подписан меморандум о сотрудничестве с китайскими специалистами, все земельные участки под строительство были определены. Предполагалось, что строительство метро должно начаться в начале 2015 года. «Но сейчас из-за роста курса доллара мы этот проект немножко приостановили», — заявляет чиновник, отметив, что власти Москвы рассчитывали на инвестиции в рублях, а китайские строители, наоборот, в валюте. Стоимость проекта оценивалась в $2 млрд.

Вместе с тем заммэра уточнил, что работы по строительству уже утвержденных участков метро не останавливались и идут в штатном режиме. В целом падения интереса со стороны инвесторов к московскому рынку строительства не чувствуется, говорит Хуснуллин.

Ждать ли падения цен на жилье?

МОСКВА, 30 октября 2014г. Непростая экономическая ситуация, а также валютные колебания заставили потенциальных покупателей жилой недвижимости занять выжидательную позицию. После бума продаж квартир весной спрос стал заметно снижаться. А как известно, самый действенный способ простимулировать спрос – снизить стоимость товара. Будет ли в ближайшее время дешеветь жилье, рассказали эксперты рынка недвижимости.

Ответ на главный вопрос

Существенного спада цен, особенно на строящееся жилье эконом-класса, ожидать, по крайней мере, в ближайшие месяцы не стоит. В этом сегменте всегда существовала серьезная ценовая конкуренция между девелоперами, поэтому цены уже держатся близко к нижнему пределу, отмечает руководитель отдела продаж «Вектор Инвестментс» Евгений Клец. С другой стороны, именно в кризисной ситуации застройщики могут пойти навстречу клиентам и проводить специальные акции с солидными скидками, совместно с банками давать выгодные условия ипотеки либо предлагать клиентам бонусы при покупке. Такая политика позволит не потерять клиентов на фоне общего снижения активности на рынке.

Более радикальный прогноз дают аналитики компании «Миэль». По их словам, снижение цен возможно во втором полугодии 2015 года. Основные экономические факторы, влияющие на стоимость квадратного метра в столице, будут играть на понижение уже с первого квартала. Однако инертность рынка позволит ценам удержаться на нынешнем уровне до середины следующего года; цены будут снижаться во второй половине следующего года.

В том, что рынок жилья претерпит определенные изменения под влиянием общеэкономической ситуации, согласен Александр Подусков, директор по продажам и развитию loft-проектов компании KR Properties. По его словам, люди будут активнее искать способы вложения средств, причем не с целью их быстрого преумножения, а для сохранения. Недвижимость в таких условиях станет одним из ключевых инструментов.

«Падение цен однозначно затронет некачественные, плохо продуманные объекты, а также объекты, которые изначально выводились на рынок с завышенным ценником. "Грамотные" проекты, в свою очередь, будут в достаточной мере обеспечены спросом и, соответственно, смогут продемонстрировать если не рост, то как минимум стабильность цен даже в неоднозначных экономических условиях», – считает эксперт.

Что касается вторичного рынка, здесь также возможен дисконт в 10-15%. Фактически уже сейчас сделки проходят со скидками, особенно это касается низколиквидных объектов.

Похожая ситуация?

Наиболее серьезный обвал рынка за последние годы наблюдался во время общемирового финансового кризиса в 2008-2009 году. Цены на некоторые категории недвижимости до сих пор не достигли предкризисных показателей.

«Самый яркий пример – это кризис 2008 года. Строительная отрасль тогда находилась в тяжелом состоянии. Причиной явилась высокая закредитованность компаний-застройщиков. Чтобы пережить кризис и наладить продажи, многие девелоперы пошли на вынужденную меру – снизили стоимость квадратного метра», – комментирует Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».

Между тем не все игроки рынка недвижимости именно так характеризуют ситуацию в 2008-2009 годах. По словам генерального директора компании «Домус финанс» Анны Чижовой, рынок недвижимости в Московском регионе тогда действительно находился в состоянии кризиса, однако цены практически не падали. «Застройщики значительно уменьшали бюджет покупки. Например, изначально в проекте закладывался монолит-кирпич с однокомнатной квартирой площадью 50 квадратных метров. Когда наступил кризис, то проект, если это было возможно, срочно меняли и строили панельный дом с "однушкой" площадью 30 квадратов.  Со стороны казалось, что цена резко просела – со 130 до 70 тыс. рублей за метр. А общая стоимость квартир и вовсе снизилась в несколько раз. На самом же деле цена осталась та же, просто проект изменился», – отмечает эксперт, добавляя, что сейчас можно наблюдать аналогичный сценарий: будет снижаться площадь квартир, увеличиваться доля однокомнатных (поскольку бюджет покупки ниже), будет происходить переход из монолита в панель.

Есть ли смысл подождать?

Покупать недвижимость стоит уже сейчас – по крайней мере, в инвестиционных целях, утверждают специалисты. Стагнация всегда сменяется бурным ростом рынка, и этой ситуацией стоит воспользоваться.

«Если ситуация продолжит ухудшаться, то застройщики просто пересмотрят планы строительства, которые у них есть. В результате через год мы можем получить снижение предложения, а значит и выбора для покупателя. При этом цены останутся на нынешнем уровне или даже вырастут – застройщики могут себе позволить немного подождать с продажами. Когда же ситуация в экономике улучшится, мы можем и вовсе увидеть быстрый рост цен, как результат дефицита предложения и большого отложенного спроса», – отмечает Анна Чижова.  

Если же покупка жилья планируется с помощью ипотечного кредита, тогда тем более не стоит затягивать. Ряд банков уже поднял размер процентной ставки по своим ипотечным продуктам. Не исключено, что эта тенденция продолжится в будущем.

В случае покупки недвижимости с целью вложения денежных средств, главное – грамотно выбрать объект. Возможно, стоит подождать выхода новых проектов на стадии котлована. Не стоит также забывать, что в преддверии новогодних праздников большинство застройщиков традиционно объявляют специальные скидки и акции.

Новый налог на жилье: сколько придётся платить

 

МОСКВА, 8 октября 2014г. Владимир Путин в понедельник, 6 октября, подписал поправки в Налоговый кодекс РФ. Существующий налог на имущество физлиц будет привязан к кадастровой стоимости недвижимости. Земельный налог при этом сохраняется.

Новый закон вступит в силу с 1 января 2015г., однако предусмотрен пятилетний переходный период для регионов, в течение которого сумма налога будет повышаться на 20% в год. Уплата налога на имущество граждан от кадастровой стоимости начнется с 2016г., а полную сумму россияне начнут платить с 2020г. Вследствие внесенных поправок принятие закона не приведет к заметному увеличению нагрузки на граждан, считают законотворцы. Однако эксперты не столь оптимистичны: для граждан, за исключением льготников, ежегодный платеж за имущество вырастет втрое.

Поправки предусматривают введение трехуровневой ставки налога на имущество. Ставка 0,1% от кадастровой стоимости будет действовать для жилых домов и помещений, гаражей, машино-мест, незавершенных жилых домов, хозстроений. В отношении коммерческой недвижимости (торговые и офисные объекты), а также дорогостоящей недвижимости (свыше 300 млн руб.) предельная ставка составит 2%. Для прочих объектов недвижимости ставка налога не должна превышать 0,5%. Стоит отметить, что в поправках появилось нововведение: муниципалитетам предоставляется право уменьшать эту ставку до нуля либо увеличивать до 0,3%.

Налоговые ставки будут устанавливаться местными органами власти в зависимости от применяемого порядка определения налоговой базы. Также в законопроекте остаются действующие льготы, но устанавливается ограничение по этим льготам по одному объекту каждой категории. Для собственников предусмотрен налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м для квартиры, 10 кв. м - для комнаты, 50 кв. м - для жилого дома.

По мнению экспертов, местные администрации, скорее, будут увеличивать ставки, чем уменьшать их. В результате применения предельной ставки налог для граждан может вырасти в 20 раз.

Уже сейчас граждане России могут рассчитать, сколько им придется платить по новому налогу. Для этого на портале Росреестра можно запросить данные о кадастровой оценке стоимости квартиры или дома.

По данным Федеральной налоговой службы (ФНС), средняя рыночная цена 1 кв. м жилья для целей налогообложения в стране составляет 32 тыс. руб. К примеру, для стандартной двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м налог в среднем по России может составить около 1120 руб. в год. Нынешний налог на имущество для этой же "двушки" составляет около 700 руб. Семье же из трех человек за двухкомнатную квартиру в 55 кв. м платить налог не придется.

Для москвичей расчет стоимости налога может быть проиллюстрирован на примере типовой столичной квартиры площадью 54 кв. м. При имущественном вычете в 20 кв. м и средней кадастровой стоимости 160 тыс. руб. за 1 кв. м размер налога в случае применения ставки 0,1% составит 5440 руб. "Это та сумма, которая будет подлежать уплате лишь в 2020г. При этом уплачивать налог по новой схеме граждане начнут только с середины 2016г. Для Москвы сумма первого платежа в приведенном примере составит около 1 тыс. руб., как подсчитали в департаменте экономической политики и развития города Москвы", - прокомментировал руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников.

Если же в столице через пять лет увеличат ставку до 0,3% от кадастровой стоимости, средний налог за квартиру в Москве может превысить 20 тыс. руб. (в 2012г. было 1378 руб.).

Влияние на рынок недвижимости

Как ранее писала "РБК-Недвижимость", для большинства рядовых граждан, владеющих квартирами экономкласса, налоговое бремя возрастет несущественно. Однако существует определенная категория граждан - владельцев квартир экономкласса в центре города, на которых изменения налоговой политики повлияют в большей степени.

Новый налог на недвижимость в большей мере скажется на владельцах дорогой недвижимости, однако и собственникам менее дорогих квартир платить придется ощутимо больше. Как рассказал Максим Решетников, наибольшие изменения затронут собственников дорогой недвижимости в центре города, а также владельцев объектов, введенных в последние годы.

Кадастровая стоимость объектов бизнес- и элитного класса уже приблизилась к рыночной. Поэтому для таких собственников налоговая нагрузка может вырасти существенно - в пять и более раз. "В старых домах в основном проживают пожилые люди, получившие эти квартиры еще в прошлом столетии, а также их наследники. И далеко не все собственники подобной недвижимости смогут заплатить новый налог. При таком раскладе может начаться "естественное переселение" малообеспеченных слоев из центральной части города на окраины", - рассказала "РБК-Недвижимости" Мария Литинецкая.

С ней согласен управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов: "Вероятно, не самым обеспеченным обладателям собственности в старом фонде и в престижных районах столицы придется сменить место жительства. Конечно, для пенсионеров лишний налог в несколько десятков тысяч рублей в год будет делом весьма накладным".

По мнению управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, здесь возможны два варианта развития событий: продажа с целью покупки менее дорогого объекта в другом районе либо сдача в аренду и аренда квартиры для собственного проживания в другом районе. "Новый налог на недвижимость значительно сильнее скажется на сегменте аренды. Как правило, арендодатели все возможные расходы перекладывают на плечи арендаторов. И в этом случае, скорее всего, арендная плата будет повышена с целью компенсировать увеличившийся налог на недвижимость", - считает эксперт.

Эксперты считают, что в сегменте купли-продажи жилья существенных изменений не произойдет. Повышенный налог на недвижимость не станет стоп-фактором для приобретения жилья с целью проживания. В сегменте инвестиционного спроса возможна некоторая коррекция.

"Вероятнее всего, владельцы дорогой недвижимости будут искать различные способы уменьшения своего налогового бремени, переоформляя квартиры на родственников, относящихся к льготным категориям граждан, и т. д. Однако закон сильно сокращает эти возможности, устанавливая ограничения по льготам", - отмечает Константин Ковалев.

Сколько заплатят владельцы дорогих квартир

По оценкам специалистов рынка элитной недвижимости, на вторичном рынке жилья Москвы доля предложения квартир дороже 300 млн руб. невелика и составляет порядка 0,1%. Как правило, это элитные квартиры в районах Хамовники и Якиманка.

По данным компании IntermarkSavills, количество квартир с оценочной стоимостью, превышающей 300 млн руб., в Москве составляет приблизительно 1,5-2 тыс., плюс к этому ежегодно вводятся в эксплуатацию новые дома, пополняющие этот объем еще на несколько десятков. Что касается загородных домов, то, по словам управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, под категорию роскошных, вероятнее всего, попадут, с одной стороны, особняки, расположенные в дорогих местах (Рублевка, Минское шоссе, Новая Рига), с другой - объекты большой площади (от 1000 кв. м) и с большими участками земли (более 0,5 га) , находящиеся в менее престижных районах. Таких загородных объектов, безусловно, больше, чем квартир в городе, а точное их количество оценить сложно (приблизительно 2-3 тыс.).

В компании Blackwood приводят в пример двухуровневый пентхаус по адресу Бутиковский переулок, д. 5. Общая площадь 270 кв. м, стоимость 12 млн долл. (474 млн руб. по курсу ЦБ на 3 октября 2014г. - 39,5 руб./долл.). Если бы стоимость этой квартиры в кадастре была зафиксирована по официальной сумме сделки, то пентхаус отнесли бы к объектам "свыше 300 млн руб.", для которых учитывается повышенная ставка 2%. Таким образом, собственнику элитной квартиры к 2020г. придется платить налог более 9 млн руб. в год.

В компании Contact Real Estate подсчитали стоимость одного из самых дорогих объектов в Москве - апартаментов в элитном жилом комплексе "Негоциантъ". Из расчета общей стоимости квартиры в особняке в 35 млн долларов (курс ЦБ 39,6 руб.) стоимость апартаментов составит 1 млрд 386  млн руб. Так как апартаменты относятся к нежилому фонду, то для нежилой недвижимости налоговый вычет (с 20 кв. м) не предусмотрен. При ставке на нежилую недвижимость в 2% имущественный налог составит 27,720 млн руб. в год! Стоит отметить, что на данный момент это ориентировочный и условный расчет.

По мнению Дениса Попова, пока слишком много неизвестных, чтобы можно было делать точные прогнозы. Надо понять, какой будет кадастровая оценка элитной недвижимости - это намного сложнее, чем оценить типовую квартиру, так как каждая элитная квартира индивидуальна, считает он.

Как сэкономить на покупке квартиры...

МОСКВА, 9 сентября 2014г. Покупка квартиры – дело, безусловно, важное и непростое. Казалось бы, уж на чем, а на недвижимости лучше не экономить – очень высок риск «заплатить дважды». Никто и не призывает идти в разрез с законом, искать недорогие варианты с липовыми документами или, например, переехать за 500 километров от места работы. Существуют вполне безопасные и разумные способы купить жилье максимально выгодно – как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Налоговый вычет

Покупатели квартир могут вернуть себе часть средств с помощью налогового вычета. С 2014 года его размер составляет 2 млн. рублей. Если квартира куплена в ипотеку, то можно получить налоговый вычет еще и с процентов по переплате – до 3 млн. рублей. Получается, что максимальная экономия может составить 650 тыс. рублей: 260 тыс. (13% от 2 млн. рублей) + 390 тыс. рублей (13% от 3 млн. рублей). Главное правило, которое предъявляется в данном случае к покупателю квартиры – он должен быть официально трудоустроен и исправно платить подоходный налог.

Материнский капитал

Улучшение жилищных условий – наиболее популярный способ реализовать средства с материнского капитала. На сегодняшний день его размер составляет почти 430 тыс. рублей. Важно, что воспользоваться сертификатом на материнский капитал можно только по достижению ребенком возраста 3 лет. Правда и здесь есть одно исключение – если квартира была куплена в кредит, то использовать сертификат можно сразу после появления на свет нового члена семьи.

Ранний этап строительства

Действующий в России 214-ФЗ о долевом строительстве позволяет покупать квартиры на ранних этапах возведения дома. В среднем новостройка строится порядка 2 лет. За этот период цены в качественных жилых проектах могут вырасти в 1,5 – 2 раза. К примеру, в ближнем Подмосковье однокомнатную квартиру в новостройке на старте продаж можно купить по цене 2,5 млн. рублей. Но когда придет время получать ключи от нового жилья, ее стоимость может составлять уже около 4 млн. рублей.

Ипотека с низкой ставкой

Ипотека является сегодня самым популярным вспомогательным инструментом при покупке жилья. При этом ставки на жилищные кредиты в России даже с натяжкой нельзя назвать доступными. Так, ипотеку на российском рынке жилья можно оформить с процентной ставкой в 13-14%, тогда как в западных странах средний ипотечный процент составляет всего 3-5%.

Но и у россиян есть возможность несколько снизить проценты по ипотеке. Важным моментом, который отражается на всей ипотечной истории, является размер первоначального взноса. Чем он выше – тем ниже банк может установить процентную ставку. Так, если вносится половина и более стоимости квартиры, банки зачастую соглашаются на кредит по сниженным ставкам – на 0,5 – 1,5%. При выплате от 40% за стоимость квартиры, клиенту может быть предложена упрощенная схема кредитования – например, без справки о доходах и предоставления двух документов.

Поэтому разумно подумать о том, чтобы, к примеру, занять часть средств для первоначального взноса у знакомых и, во-первых, возвращать их уже без каких-либо переплат. А во-вторых, снизить с помощью такого решения и проценты по ипотеке.

Еще одним способом сократить общие затраты по сделке с ипотекой является выбор программы с комбинированной процентной ставкой. Этот вариант может заинтересовать тех, кто планирует погасить кредит в течение 5-7 лет, но официально заявляет более продолжительный срок. Источником денежных средств в данном случае могут стать дополнительные доходы, которые не учитывались при анализе платежеспособности кредитуемого – например, получение наследства или продажа бизнеса. Основным преимуществом ипотечных программ с комбинированной ставкой является то, что ее фиксированная часть, которая как раз действует в течение указанного выше срока, на 0,5-1 % ниже, чем по программам с фиксированной ставкой.

Акции и спецпредложения от застройщика

В преддверии Нового года и других крупных праздников многие застройщики объявляют о старте акций для покупателей. Специальные акции также популярны летом – по причине того, что это время считается «мертвым сезоном» у риэлторов: люди уезжают в отпуска и откладывают поиск недвижимости на осень. В некоторых проектах размер скидки может достигать 20%, что в пересчете на рубли довольно существенно.

Данный способ актуален только для покупателей квартир в новостройках, но его ценность от этого не убавляется. Добавим, что некоторые акции подразумевают предоставление не скидки, а других бонусов – например, туров за границу, ремонта в подарок и т.д.

Рассрочка платежей

Хорошей альтернативой ипотеке может стать рассрочка платежей, особенно беспроцентная. Как правило, застройщики требуют внести первый платеж не менее 40-50%, а остаток погасить равными долями в период от 3 до 18 месяцев. По сравнению с ипотекой рассрочка отличается более простым механизмом оформления. Ну и конечно, если речь идет о беспроцентном варианте, то выгода становится еще более очевидной.

***

В заключение можно упомянуть еще об одном способе купить квартиру подешевле. В основном списке этот вариант не перечислен, так как далеко не каждый на него согласится. Речь идет про квартиры с обременением - жилье, в котором прописан человек без права собственности. И выселить по закону его никто не может. Как правило, стоит такая жилплощадь до 25-30% дешевле по сравнению с «нормальными» квартирами.

Важно, чтобы на обременение покупатель шел умышленно, а не узнавал об этом в самый последний момент. Поэтому следует внимательно читать документы, иначе с новым жильем можно приобрести и нежелательного соседа.

К покупке квартиры нужно подходить взвешенно, трезво оценивать свои возможности и перспективы. Стоит помнить, что слишком низкая цена - это, скорее, сигнал для тревоги, нежели для радости. Но рационализировать любую покупку, в том числе квартиры, никто не мешает. Если воспользоваться сразу несколькими способами из перечисленных, то выгода может составить сотни тысяч рублей.

Аренда маленького офиса в Москве: спрос не снижается, цены не растут

МОСКВА, 20 августа 2014г. Самые современные, престижные и респектабельные деловые центры класса А в лучших районах Москвы, которые всегда ориентировались на крупных и успешных арендаторов, в последние годы начали предлагать в аренду небольшие офисы размером 8-15 кв. м или даже рабочее место площадью 2-5 кв. м с одним столом. Это нововведение стало пользоваться спросом. «Лучше меньше, да лучше» – такой выбор делают некоторые начинающие предприниматели, для которых расположение, уровень сервиса и класса здания важны для успешного начала. Есть и те, кто выбирает самое дешевое для разумного и экономного стартапа. Что сегодня происходит в сегменте аренды маленьких офисов?

Потери в цифрах

Часто событие наступает в результате нескольких причин, совпавших во времени. Стагнация экономики, осложнение отношений с западными странами, рост оттока капитала, особенно в 1-м полугодии 2014 года, отразились на всех секторах рынка недвижимости, но особенно на коммерческом, который чувствителен к любым изменениям в экономике. Сегмент аренды офисов – не исключение. По данным агентства Colliers International, аренда офисов в Москве за год подешевела на 10%. Спрос снизился, по разным данным, на 20-30%.  Снизилась и средняя стоимость аренды: если в 2013 году она составляла 830 $ за кв. м в год, то в первом полугодии 2014 г. – 750 $. В среднем в Москве простаивает около 15% свободных офисных площадей, в зданиях класса А – 28%, в деловом центре «Москва-Сити» – 39%. В дополнение к свободным площадям к концу года предполагается выставить на рынок аренды около 1,2 млн кв. м в новых бизнес-центрах города, из которых 0,5 млн кв. м уже введены в эксплуатацию. При этом некоторые крупные европейские и американские компании сворачивают деятельность в России и съезжают из арендованных помещений. В первую очередь это коснулось бизнес-центров класса А. Постепенно начинается новый этап развития рынка офисной аренды.

Из крупных арендаторов наиболее устойчивыми традиционно оказались компании, работающие на сырьевом и энергетическом рынках или обслуживающие нефтяные и газовые компании; финансовые и административные отделы крупных холдингов и ритейлеров, а также компании, получающие финансирование из бюджета или государственных корпораций. Хотя, как считает Александр Кулагин, руководитель проекта Findspace.ru, и в этом случае говорить о сохранении уверенного спроса преждевременно – в условиях, когда аренда может быть экономически нецелесообразной.

Остальные арендаторы более зависимы от инвестиционного климата в стране и стабильности экономики, что влияет на уровень спроса и изменение арендных ставок в конечном счете.

О маленьких офисах

Несмотря на общее падение спроса и снижение цен, многие специалисты отмечают, что спрос на небольшие по площади офисы (до 50 кв. м) остается по-прежнему высоким.

Так ли это? Кто и почему снимает маленькие помещения? Стартап? В результате сокращения крупной фирмы или снижения ее расходов? Для каких видов деятельности? С этими вопросами мы обратились к экспертам по коммерческой недвижимости.

Александр Кулагин: «Спрос на маленькие помещения был и есть, аналогично с «однушками» в жилой недвижимости. Все описанные цели, уместны: сокращение расходов, стартап, сокращение персонала, плюс смена стратегии развития компаний с экспансии на удержание и нишевость. Относительно деятельности и технологий, скорее отражает тенденции на рынке (сокращение розницы, сокращение оффлайн посредничества, как случилось с турфирмами, например, и развитие технологий, ухудшение транспортной ситуации и децентрализация рабочей силы) - иррелевантно, на мой взгляд».

Сергей Заставный, директор агентства «Горбюро Недвижимости»: «Офисные помещения до 50 метров – одни из самых востребованных. Пока рано говорить, что крупные фирмы переезжают на такие площади в целях экономии. Это явно не их сегмент. Интерес к площадям до 50 метров проявляют небольшие фирмы, которые только начали свою работу или не договорились о снижении цены со старым арендодателем. Сфера деятельности самая широкая – особой привязки к этому нет».

Светлана Розум, руководитель компании «Мир офисов»: «На маленькие площади всегда был и будет большой спрос, кто-то развивается, кто-то уменьшается в размерах площадей. Сегодня этот сегмент особенно пользуется спросом в связи с государственной поддержкой малого бизнеса. Многие сектора предпринимателей решили самостоятельно организовывать развитие своих компаний. И идут по своему намеченному пути. Особенно пользуются спросом  они у туристических фирм, но здесь влияет доступность от метро. Для компаний-программистов и интернет-компаний влияет стоимость Интернета».

Сегодняшние цены

Как правило, чем меньше по площади офис, тем выше стоимость квадратного метра в год. На цену влияет класс здания и его происхождение (современный бизнес-центр, старое административное здание или бывший институт), расположение, качество отделки помещений, инженерное оснащение, набор сервисов и услуг.

На сегодняшний день снять небольшой офис (от 10 до 50 кв. м) в бизнес-центре класса А в центре Москвы будет стоить от 700 до 3 000 долларов за квадратный метр в год; в бизнес-центре класса В или административном здании в пределах ТТК – от 400 до 800 долларов, в здании класса С, на окраинах Москвы или более отдаленных от метро районах – от 300 до 500 долларов.

 

В поисках самого дешевого варианта начинающий предприниматель может найти, например, 7-метровую комнату в районе Петровско-Разумовской в реконструированном офисном комплексе класса С всего за 5 800 рублей в месяц или комнату 12 кв. м в бизнес-центре класса С «На Электролитном» за 12 000 рублей в месяц. Такими вариантами интересуются фирмы, не зависящие от потока посетителей, – для размещения бухгалтерии или администрации; посредники, большую часть времени занятые прозвоном клиентов и организацией поставок и продаж; одиночные предприниматели, для которых экономия на первом этапе – самый важный фактор.

Самый популярный и востребованный сектор – средние по цене офисы. В хорошо расположенных бизнес-центрах класса В почти все маленькие офисы заняты. Они могут быть интересны для небольших колл-центров, рекрутинговых агентств, туристических, риэлторских и компьютерных фирм, административных отделов производственных фирм и поставщиков, а также для представительства компаний из других регионов. Например, можно снять 15-метровую комнату рядом с м. «Парк Культуры» в административном здании за 20 000 руб. в месяц, комнату 14 кв. м рядом с м. «Коломенская» в деловом центре класса В за 29 000 руб. в месяц или маленькую комнату 7 кв. м во флигеле здания у м. «Смоленская» за 21 700 руб. в месяц.

Неожиданным оказался интерес к небольшим комнаткам в самых лучших и дорогих деловых центрах класса А. Их снимают не только для представительств региональных компаний, но и одиночные бизнесмены, в том числе начинающие, для которых престиж и место играют первостепенную роль, например, адвокаты, юристы, финансовые консультанты, брокеры и другие специалисты высокого уровня. В поисках наилучшего варианта они могут выбрать, например, офис 13 кв. м в бизнес-центре класса А у м. «Смоленская» за 62 800 руб. в месяц, 15 кв. м в БЦ Lotte Plaza за 91 800 руб. в месяц, даже комнатку 5 кв. м за 55 000 руб. или 10 кв. м за 110 000 в месяц в одном из самых лучших деловых центров России – «Москва-Сити», где будут не только высокоскоростной Интернет с доступом к WI-FI, городской номер и IP-телефония, офисная мебель с мягким диваном, но также кулер, телевизор, музыкальный центр и кофемашина,  а в цену будут включены все коммунальные услуги и круглосуточная охрана.

Еще меньше: аренда рабочего места

Арендовать совместно с независимыми единомышленниками одно офисное помещение, разделив его на отдельные рабочие места и обеспечив всей необходимой  оргтехникой, придумал в 2005 году американский программист Бред Ньюберг.  Он же ввел понятие «коворкинг» – работающие  вместе. В 2008 году коворкинг-центры появились в России – сначала в Санкт-Петербурге, а потом в Москве.  Аренда отдельных рабочих мест не сразу, но все же стала популярной, а на рынке появилось понятие «мини-офис», под которым и подразумевали коворкинг, или рабочее место в open-space помещении. В 2012 году к частным инвесторам, создающим коммерческие центры, присоединилось и Правительство Москвы по инициативе Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства. Так появилась программа «Москва: Коворкинг 2.0» и первый государственный коворкинг-центр – «Клуб Нагатино» в здании бывшей мебельной фабрики. Было организовано 100 рабочих мест, открытых 24 часа по будням и с 9 утра до 9 вечера по выходным. Снять там рабочее место можно на длительный срок от 5 900 рублей в месяц или кратковременно, за 150 руб. в час или 400 руб. в день. Бесплатно организуются семинары и разные мероприятия. Городские власти планируют открыть еще несколько подобных центров.

Среди частных коворкинг-центров можно выделить дизайн-завод «Флакон» рядом с м. «Дмитровская», где двухуровневый зал 400 кв. м вмещает 72 рабочих места стоимостью от 11 000 руб. в месяц; «Рабочую станцию» рядом с м. «Ленинский проспект», которая приглашает дизайнеров, программистов, фрилансеров и всех начинающих предпринимателей снять рабочее место от 13 000 рублей в месяц.

Бизнес-центры также предлагают в аренду рабочие места, например, в деловом центре класса А «Воздвиженка Центр» можно снять часть комнаты размером 10 кв. м за 39 000 руб. в месяц. В «Москва-Сити» рабочее место в стандартном open-space офисе на 5-6 человек обойдется в 25 000 руб. в месяц, а место в vip-офисе с диваном и креслами для посетителей будет стоить 35 000 рублей в месяц, причем в эти цены включено пользование переговорной в течение 10 часов в месяц и все коммунальные платежи.

Сергей Заставный позитивно оценивает спрос в сегменте мини-офисов: «Коворкинг привлекателен именно для стартапов или для микро-компаний. И в целях экономии, и в целях знакомства и общения близких по духу людей».

Действительно, среди положительных моментов работы в коворкинг-центрах арендаторы отмечают возможность общения друг с другом, обсуждения идей да и просто создания рабочей атмосферы, которой некоторые фрилансеры в силу своего характера или семейных обстоятельств не могут добиться дома.

Александр Кулагин: «Коворкинг перспективен на российском рынке и сейчас набирает обороты, поскольку (а) позволяет сократить расходы, что стало задачей №1 в фазе кризиса и (б) создает рабочую атмосферу, что важно для отвлекающихся стартаперов при многозадачности. Но если для последних скорее речь идет об открытых пространствах среди себе подобных, создавая соревновательную составляющую, то для стартовавших или спиноффовых бизнесов - кабинетно-офисная нарезка с общим ресепшеном, переговорными, кухней, с решенными эксплуатационными задачами в виде уборки, охраны, коммуникационных сетей и компьютерной периферии».

Взгляд в 2015-й

Аналитики и специалисты по коммерческой недвижимости высказывают разные точки зрения по поводу будущих цен на аренду офисов. Одно можно сказать определенно: никто не предсказывает ощутимого роста цен в будущем году, особенно для крупных офисов в деловых центрах высшей категории. Одни более осторожны в прогнозах, говоря о сохранении нынешних ставок с учетом инфляции, другие ожидают падение, и даже значительное – до 30% к концу 2015 года.

Сергей Заставный отмечает, что «лето – не самый лучший период для оценки деловой активности в этой сфере», но предполагает, что, «судя по происходящему, правы скорее те, кто предвещает падение цен на рынке. Хотя сегмента рассматриваемых помещений это коснётся в меньшей мере».

Александр Кулагин уточняет: «Цены на аренду будет прямо пропорциональны динамике экономики и показателю ВВП. Если санкции против экономики РФ продолжатся и мировая экономика продолжит стагнацию, то неизбежно и падение цен на аренду офисных помещений. В этом случае цифра до 30% звучит правдоподобно, и чем больше площадь офиса и выше премиальность, тем больше процент падения. Возможно в этих условиях хорошо продуманные коворкинговые пространства и не упадут в цене».

 

Как санкции уже повлияли на рынок жилья в Москве

МОСКВА, 06 августа 2014г. Цены на жилье в Москве растут, несмотря на санкции. Так, в аналитическом центре "Инком-Недвижимости" отмечают, что в июле объем предложения на вторичном рынке жилья в Москве составил 41 тыс. объектов - это на 2% меньше, чем месяц назад, и на столько же больше по сравнению с началом года. А вот средняя стоимость предложения в июле составила 189 тыс. руб. за 1 кв. м. По сравнению с прошлым месяцем рублевая цена выросла на 0,5 %, а с начала года - уже на 5,7%. При этом, по данным Росстата, с января по июль инфляция в стране составила 5,4%. Таким образом, в настоящее время цены на рынке жилья фактически растут в соответствии с инфляцией.

"Это незначительное колебание стоимости, однако в сочетании с уменьшением предложения оно все-таки свидетельствует об определенном уровне спроса. Люди продолжают совершать сделки в рамках решения своих жилищных вопросов, и окончательные выводы о дальнейшем развитии рынка мы будем делать, оценив данные ближайших месяца-двух", - говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома.

По оценкам специалистов "Инкома", даже неблагоприятные внешние факторы вряд ли сегодня могут стать причиной резкого снижения цен на жилье. "Вторичный рынок жилья очень инертен, здесь не бывает виражей даже на крутых поворотах. Квартиры продают не связанные между собой физические лица, а люди достаточно консервативны в своих взглядах и ожиданиях. Чтобы цены на жилье пошли вниз, должен произойти "взрыв". И даже в этом случае потребуется время на реакцию участников рынка. Однако, чтобы продать квартиру осенью при том уровне спроса, который мы ожидаем, надо побеспокоиться о ее максимальной ликвидности. В нынешних обстоятельствах ликвидность определяет цена. Мы предполагаем, что осенью успешно будет реализовываться жилье только самого низкого ценового диапазона", - резюмирует Сергей Шлома.

Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" приводит свое объяснение росту цен на московское жилье в июле. "По сути, на июль пришлась новая волна ухудшения отношений России с Западом, - говорится в обзоре "Индикаторов рынка недвижимости". - Если в мае-июне конфликт на Украине начал уходить на второй план, то с крушением малайзийского боинга ситуация обострилась вновь. Это вызвало новую волну санкций Запада против России, а отыгравший 10% прежних потерь рубль снова стал скатываться вниз. Похоже, что московский рынок недвижимости отреагировал на все эти обстоятельства "виртуальным" ростом цен, не подкрепленным реальной активизацией спроса или ростом числа сделок. Хорошо известна психологическая особенность хозяев квартир, особенно на вторичном рынке, - считать именно свое предложение самым уникальным, а также хроническая боязнь продешевить, тем более в столь напряженных условиях, как нынешние. Видимо, мы имеем дело с тем, что во время роста курса доллара весной немалая часть продавцов поспешила проиндексировать цены по доллару, потом в период отката курса назад они, разумеется, "забыли" проиндексировать цену назад, а при новом росте курса в июле снова проиндексировали цены вверх".

Аномальный спрос на элитную загородную недвижимость

Этим летом на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья произошел нетипичный всплеск покупательской активности, отмечают в агентстве элитной недвижимости TWEED. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем сделок увеличился примерно вдвое. В компании не исключают, что аномальный спрос вызван негативным политическим фоном и санкциями по отношению к России.

 "Международные санкции остудили пыл состоятельных российских граждан, которые вкладывались в зарубежную недвижимость, - комментирует Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED. - У инвесторов появилось желание вернуть деньги домой, поскольку больше их возвращать некуда. Доверие к банковской сфере утрачено, к тому же непонятно, что будет с валютой. Так почему бы не вложить капитал в недвижимость, и в том числе в загородную".

 Оживление на рынке началось еще в июне, в минувшем месяце тренд сохранился. По итогам первых двух месяцев лета средний бюджет сделок составил от 1 до 2 млн долл. 

 

Какие новые жилищные законы вступят в силу с 1 января 2014 года?

МОСКВА, 10 января 2014г.   Новый год у большинства людей ассоциируется с позитивными переменами и началом другой жизни. В 2014 году со сменой календаря нас ждут и масштабные изменения в законодательстве. В последнее время было принято множество жилищных законов, которые начнут работать с 1 января 2014 года. Наибольшие изменения ожидаются в сфере капитального ремонта, регистрации сделок и системы начисления коммунальных платежей. Итак, что же готовит наступающий 2014 год российским собственникам жилой недвижимости?

Сколько будем платить за капитальный ремонт

С 1 января 2014 года в России начнет действовать новая система капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Это связано с тем, что финансовые возможности фонда ЖКХ, с помощью которого в последние годы проводился ремонт строений, просто не успевают за темпами обветшания жилья. По данным за 2013 год, на общий ремонт всех многоквартирных домов России требуется 3,5 триллиона рублей. Чтобы как можно скорее провести необходимые работы, было решено переложить плату за ремонт на собственников жилья.

С 1 июля 2014 года в коммунальных квитанциях появится новая графа. За капремонт придется ежемесячно платить от 5 до 10 рублей за квадратный метр площади. Точная ставка в каждом субъекте РФ будет устанавливаться индивидуально. А еще домовладельцам в самое ближайшее время нужно определиться, какой из 2 способов накопления средств они выберут. Во-первых, деньги могут аккумулироваться у специально созданного регионального оператора. В этом случае придется ждать, когда очередь на ремонт дойдет именно до вашего объекта недвижимости. Другой вариант — открыть счет в коммерческом банке и копить деньги на конкретный дом. Правда, раз речь идет о коммерческих структурах, за средства собственников жилья государство никакой ответственности не несет.

От взносов за капремонт будут освобождены обитатели аварийных строений. Неясной остается и ситуация с новостройками: их жителям ремонтировать дома потребуется очень нескоро. Но, поскольку никаких оговорок на этот счет в законе нет, владельцам нового жилья, видимо, придется копить деньги впрок.

Налоговый вычет станет многократным

Приятные новости в наступающем году ждут налогоплательщиков, которые собираются приобрести недвижимость. С 2014 года имущественный налоговой вычет разрешат получать неоднократно. Правда, сумма, с которой можно оформить возврат подоходного налога, по-прежнему будет ограничена 2 млн рублей. Зато возвращать налоги при покупке недвижимости можно до тех пор, пока не будет исчерпан лимит. Так что нововведение принесет финансовые бонусы в первую очередь жителям регионов, где держатся не слишком высокие цены на жилье, и городов, где еще распространена покупка комнат в коммунальных квартирах.

Выгодны ли социальные нормы на электричество

В 2014 году произойдут заметные изменения порядка оплаты электроэнергии. Правда, произойдет это не после боя курантов, а с 1 июля. С этого дня по всей стране будет введена социальная норма на электричество. В каждом регионе она будет установлена с учетом местных климатических особенностей. За расход электроэнергии сверх нормы гражданам придется платить по повышенным тарифам. По мнению экспертов, эта мера должна приучить население более экономно использовать ресурсы.

Осенью в качестве эксперимента энергопайки начали применять в 6 регионах России. Так в Красноярске месячный размер нормы составил 75 кВтч на человека. По последним данным, перерасход электроэнергии в регионе не превысил 25%. Введение соцнорм может болезненно ударить по кошелькам владельцев нескольких объектов жилой недвижимости. Правительство, предполагая, что эти квартиры, скорее всего, сдаются в аренду, обяжет собственников оплачивать электричество по более высокому тарифу. Относительно спокойно могут чувствовать себя, пожалуй, только льготники. Они в первый год новых тарифов все потребленное электричество будет оплачивать по социальным расценкам.

Регистрация сделок станет проще

Граждане, которые будут совершать операции с недвижимостью после 1 феврале 2014 года, смогут на собственном опыте опробовать новую систему регистрации сделок — через нотариуса. Цель этой инициативы — сделать процесс регистрации прав быстрее и надежнее. В нотариальной конторе будут проверять юридическую сторону вопроса, что поможет снизить риск признания сделки недействительной.

По мнению экспертов, это поможет сократить сроки совершения сделки. Что касается расценок, то они существенно не изменятся. Например, при покупке квартиры стоимостью до 1 млн рублей придется заплатить нотариусу 1% от суммы договора (но не менее 300 рублей). Комиссия с суммы от 1 до 10 млн рублей составит 0,75%. А если цена недвижимости превысит 10 млн рублей −0,5%. В феврале упрощенную систему регистрации сделок начнут применять в Санкт-Петербурге, Саратове, Краснодаре, Красноярске, Перми, Хабаровске, Ставрополе, Новосибирске, Екатеринбурге, Волгограде и Туле. От результатов эксперимента зависит, заработает ли новая система в масштабах страны.

Так или иначе, с наступлением Нового года в России ожидается множество перемен в жилищном законодательстве. Многие из них назревали уже давно, другие проекты являются новыми и экспериментальными. Главное, чтобы все эти перемены принесли в дома россиян только положительные эмоции.

 

Только при личном участии! Регистрация по-новому

МОСКВА, 4 декабря 2013г. Недвижимость и Цены   С 1 октября 2013 г. вступили в силу поправки в закон, касающиеся регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета. Рассмотрим самые важные нововведения.

 Быстро

Регистрация прав на недвижимое имущество теперь будет занимать не 20, а 18 календарных дней. То же самое касается и кадастрового учета — постановка или снятие с него объекта недвижимости, а также учет каких-либо изменений осуществляются в течение 18 календарных дней со дня получения органами кадастра соответствующего заявления.

 Конкретно

 Конкретизированы полномочия регистрирующего органа. Так, например, если раньше правоустанавливающие документы проверяли на предмет их юридической силы (у регистратора был повод проверить даже законность судебного решения), то теперь цель проверки — установить отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации прав.

 Право на возражение

 Только при личном участии! Регистрация по-новому

Бывшие собственники получили возможность подать заявление о возражении на зарегистрированное право в отношении объекта недвижимости. Соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

 

Отметим, что запись в ЕГРП о возражении не ведет ни к приостановлению государственной регистрации, ни к отказу в ней. Собственник, получивший право на недвижимость, может и дальше распоряжаться своим имуществом, например продать его.

 Так в чем же тогда смысл поправок? Речь идет о сомнительных сделках, которые после их совершения могут быть оспорены. Будущий покупатель, изучая юридическую чистоту объекта недвижимости, сможет узнать о существующих возражениях бывшего правообладателя из выписки из ЕГРП. И тут уже есть повод задуматься о целесообразности приобретения. То есть нововведение поможет предотвратить случаи мошенничества с недвижимым имуществом.

 Запись в государственном реестре прав может быть погашена по заявлению бывшего правообладателя, по решению регистратора (в случае, если бывший правообладатель в течение трех месяцев не обратится в суд) или на основании судебного решения.

 Никаких доверенностей

 18 календарных дней теперь будет занимать регистрация прав на недвижимое имущество.

Еще одно важное нововведение, которое должно минимизировать риски мошенничества с доверенностями: собственник теперь имеет возможность подать заявление о запрете регистрации без его личного участия. Если в ЕГРП внесена соответствующая запись, то подача документов на регистрацию другими лицами (на основании нотариальной доверенности) будет являться основанием для возврата заявления о регистрации без рассмотрения. Здесь имеется в виду любая регистрация — перехода, ограничения или прекращения права на объект недвижимости. При этом регистрирующий орган обязан в письменной форме уведомить заявителя о причине возврата в течение пяти рабочих дней.

 Запись в ЕГРП о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника может быть погашена на основании:

• заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;

• вступившего в законную силу судебного акта.

 Квитанция — на усмотрение

 По новым правилам подавать квитанцию об оплате государственной пошлины необязательно. Нужные сведения регистратор сможет получать из специальной программы — Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах.

 Однако если подтверждения об оплате чиновник по каким-то причинам не найдет, то заявление о регистрации вообще не принимается к рассмотрению. Так что лучше подстраховаться и подать по собственной инициативе все квитанции, как в прежние времена (что мы настоятельно и рекомендуем делать!).

 Заявить? Легко!

 Только при личном участии! Регистрация по-новому

Законодатель заметно облегчил жизнь заявителей. Например, дачники сейчас освобождены от обязанности предоставлять кадастровый паспорт при регистрации постройки.

 Напомним, что ранее документами, подтверждающими факт создания объекта ИЖС, являлся кадастровый паспорт, а также выданное органом местного самоуправления разрешение на ввод в эксплуатацию (либо разрешение на строительство — для незавершенного объекта). Но так как до 1 марта 2015 г. разрешение на ввод в эксплуатацию дома на земле ИЖС не запрашивается, то свидетельство о собственности на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на постройку.

 Внесены некоторые поправки и в Закон о кадастровом учете. Одно из важных изменений касается квартир в строящемся многоквартирном доме. Так, отменено правило об одновременной постановке на кадастровый учет помещения в здании и самого здания. Это означает, что зарегистрировать право собственности на квартиру можно будет чуть быстрей, не дожидаясь, пока по всему многоквартирному дому проведут кадастровые работы.

 

Имущественный налоговый вычет: что это такое?

МОСКВА,18 сентября - Новости недвижимости.  Приобретение недвижимости, особенно если она у вас первая, - это самый долгожданный и радостный момент. Не менее приятная неожиданность, когда выясняется, что можно вернуть налог на только что приобретенное имущество. Возможно деньги не такие большие, как хотелось бы, но и эта сумма, как говорится, на дороге не валяется.
За последнее время финансовая грамотность населения значительно возросла. Раньше россияне покупали и подписывали договоры, особо не всматриваясь и не вчитываясь в документы. Но теперь все по-другому. Как отмечают аналитики, сейчас клиент стал требовательнее и грамотнее. Стало больше людей, четко понимающих, что они могут вернуть налог на купленное имущество, но не все пользуются этой возможностью.
«Практически каждый второй покупатель интересуется возможностью вернуть налог на приобретенное имущество, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»».
По словам Ирины Горской, юрисконсульта компании «ИНКОМ-Недвижимость», наши граждане очень хорошо проинформированы о всех тонкостях и нюансах данного налога. Это не удивительно, поскольку информация постоянно обсуждается в СМИ, на сайтах госструктур, агентств недвижимости и других источниках. Например, если даже покупатель не знает о том, что он может получить налоговый вычет, то хороший риэлтор всегда об этом напомнит, а если надо, то и проинформирует. И заметим, что за эту информацию никто с клиентов денег не берет. Практическая же помощь клиенту в сборе необходимых документов и подаче их в налоговую инспекцию не распространена, поскольку не предусматривает высокую прибыль агентства и является весьма затратной.
Однако существует множество юридических фирм, которые оказывают помощь в оформлении налогового вычета. Как правило, стоимость таких услуг невысокая.
Кто может вернуть налог?
Право на имущественный налоговый вычет, как при продаже, так и при приобретении недвижимости, закрепленное 220 статьей НК, известно подавляющему большинству граждан – суммы достаточно значительные. Однако фактическое использование этого права связано в первую очередь с размером официально задекларированного дохода. Как отмечает Екатерина Орлова, директор RealEstateZemerConsulting&Development, именно размер официально задекларированного дохода физического лица является ключевым фактором при принятии решения об использовании своего права на имущественный налоговый вычет.
«Получить налоговый вычет при покупке жилья имеют право те граждане, которые платят налоги в размере 13%, - говорит Владимир Щекин, генеральный директор AltimusDevelopment. - Это связано с тем, что данный налог является подоходным налогом, и он отчисляется в бюджет с заработной платы». Заметим, что налогоплательщик всего один раз за свою жизнь может воспользоваться правом на налоговый вычет.По словам юриста компании Est-a-Tet Константина Плюхина, этот вычет задуман как стимулирование граждан на приобретение и строительство жилья своими силами.
Кстати, если говорить о получении налогового вычета при покупке квартиры в строящемся доме, то налогоплательщик имеет право его получить только при предъявлении акта о передаче квартиры.
Если же говорить о покупке земельного участка, то для получения имущественного налогового вычета необходимо, чтобы на данном участке был дом, которому присвоен номер. Иначе просто за землю невозможно будет вернуть налог. При покупке жилого дома на земельном участке вычет предоставляется только при наличии у физлица документов, подтверждающих право собственности на земельный участок или его долю, а также свидетельства о праве собственности на дом.
Что нужно для получения налогового вычета
Для получения вычета необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации по окончании налогового периода и предоставить правоустанавливающие документы на купленную недвижимость.
Для этого необходимо написать заявление и приложить к нему платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам. Сюда входят: документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (для новостроек, кроме свидетельства о собственности, возможен вариант подтверждения в формате «договор приобретения + акт о передаче квартиры») и документы, подтверждающие уплату денежных средств по произведенным расходам (банковские выписки, квитанции, акты – с обязательным указанием в них данных продавца).
Стоит отметить тот факт, что налогоплательщик имеет право получить налоговый вычет на имущество вне зависимости от того, когда он купил недвижимость. Предельный размер налогового вычета рассчитывается исходя из момента возникновения права на указанный имущественный налоговый вычет.
На сегодняшний день предельный размер налогового вычета на имущество составляет два миллиона рублей. То есть вернуть из казны деньгами можно уплаченные налоги в размере 260 тысяч рублей (13%).
Если жилье стоило дороже 2 млн рублей, то вычет можно получить максимум с 2 млн рублей. Если же жилье стоило дешевле, то вычет производится в размере стоимости жилья.
«Бывает такое, что в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, - отмечает Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Но не стоит паниковать - его остаток будет перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования».
Пожалуй, это единственный налоговый вычет, который может переноситься из года в год, причем до тех пор, пока государство полностью не выплатит. Причем, можно приостанавливать действие вычета на определенный период. Например, на период, когда отсутствуют доходы, которые облагаются по ставке 13%.
Еще один важный момент - право на имущественный налоговый вычет не утрачивается даже после продажи жилья, так как момент возникновения права на данный налоговый вычет привязан к моменту получения Свидетельства о праве на имущество. Но если речь идет о долевом участии в строительстве, то в данном случае моментом возникновения права может считаться передаточный акт.
Квартира, купленная по ипотеке
Налоговый вычет включает в себя не только сумму вычета, предоставляемого на покупку недвижимости (260 тысяч рублей), но и сумму вычета по выплаченным банку процентам по ипотечному кредиту.
«Если жилье приобретено с использованием ипотечного кредита, дополнительно Вы можете вернуть 13% со всей суммы, потраченной на выплату процентов.В этом и заключается отличие налогового вычета при ипотечном кредитовании от обычного»- говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su».
Однако, возврат процентов, выплаченных по кредиту, как и возврат налогового вычета, доступен не всем покупателям, а только наемным работникам, получающим официальную зарплату. Подобный вычет нельзя оформить, пока ипотечный заемщик не оплатит проценты. Для получения данного вычета, в налоговую необходимо предоставить копию кредитного договора, а также документы, подтверждающие, что кредит выплачен полностью. При этом одного графика платежей недостаточно, нужны чеки, квитанции, выписки.
Кроме того, для получения вычета по процентам, кредит обязательно должен быть целевым – на приобретение недвижимости. И это обязательно должно быть указано в кредитном договоре. А вот у суммы такого вычета ограничений нет. Предположим, за весь период кредитования покупатель заплатил проценты в размере 3 млн рублей. Тогда он сможет вернуть 390 тысяч рублей (3 000000 *13%).
Помните, что налоговый вычет по процентам начисляются по мере того, как выплачиваете их банку. Таким образом, ежегодно в рамках одного вычета можно получать налоговые вычеты по фактически выплаченным процентам до тех пор, пока не получите всю сумму вычета по всем процентам, которые были выплачены банку.
Что ждет?
Ходят слухи, что власти РФ могут увеличить предельный размер налогового вычета. По словам Константина Плюхина, Минфин в проекте Основных направлений налоговой политики на 2013-2015 гг. предлагает повышение имущественного налогового вычета путем предоставления вычета каждому из совладельцев объекта недвижимости в полном объеме — по 2 млн рублей (при этом неважно, совместная это собственность или долевая).
Напомним, что сегодня предельная сумма 2 млн рублей делится между всеми покупателями пропорционально их доле.
Мария Литинецкая считает, что вероятность принятия того или иного законопроекта всегда сложно предугадать. «Однако в данном случае она достаточно высокая, так как недавно в налоговый кодекс уже были внесены небольшие изменения, которые позволяют гражданам получать налоговый вычет с покупок нескольких объектов недвижимости до тех пор, пока максимально возможный предел не исчерпается», - говорит она.
Ирина Горская в свою очередь сомневается, что в условиях рецессии экономики возможно увеличение предельного размера налогового вычета.
«Текущий размер имущественного налогового вычета установлен федеральным законом N202-ФЗ от 19.07.2009, - напоминает Екатерина Орлова. - За четыре года покупательская способность национальной валюты, в значительной степени упала. Особенно это связано со стагнацией экономики последнего года – при высокой инфляции не наблюдается значительный рост доходов населения. Кроме того, поток мигрантов оставляет коренное население без работы. Таким образом, увеличение размера налогового вычета – это способ содействия решению социальных проблем по низкой обеспеченности жильем, и оснований для его принятия достаточно».
Андрей Марусов, коммерческий директор ГК «Территория» считает, что такая мера властей РФ адекватна в зависимости от принципа возврата налогового вычета. «Если он останется тем же, тогда все будет зависеть от периода, который налоговые органы будут учитывать, - говорит он. - Если речь пойдет о налогах за год, то вычет в полном объеме смогут получить лишь собственники с зарплатой от 250 000 рублей или лица, оплатившие НДФЛ в размере 390 тысяч рублей по иным основаниям получения дохода. Если же данный период составит больший срок, тогда данная инициатива будет более приемлемой».
Как уже выше говорилось, в последние годы граждане достаточно активно пользуются данным налоговым вычетом, тем самым оптимизируя свои расходы на приобретение жилья. Не упустите и вы свой шанс. А по поводу того, будет ли увеличен предельный размер налогового вычета, покажет время.

 

Вы можете задать Ваши вопросы и внести предложения:

 

 МОСКВА, 08 мая 2018г. Россияне ожидают снижения цен на жилье, показывают опросы. Но рассчитывать на это не стоит. Статистика и эксперты...