Агентство недвижимости - Монополия, купить, продать, сдать недвижимость.

МОСКВА, 20 августа 2014г. Самые современные, престижные и респектабельные деловые центры класса А в лучших районах Москвы, которые всегда ориентировались на крупных и успешных арендаторов, в последние годы начали предлагать в аренду небольшие офисы размером 8-15 кв. м или даже рабочее место площадью 2-5 кв. м с одним столом. Это нововведение стало пользоваться спросом. «Лучше меньше, да лучше» – такой выбор делают некоторые начинающие предприниматели, для которых расположение, уровень сервиса и класса здания важны для успешного начала. Есть и те, кто выбирает самое дешевое для разумного и экономного стартапа. Что сегодня происходит в сегменте аренды маленьких офисов?

Потери в цифрах

Часто событие наступает в результате нескольких причин, совпавших во времени. Стагнация экономики, осложнение отношений с западными странами, рост оттока капитала, особенно в 1-м полугодии 2014 года, отразились на всех секторах рынка недвижимости, но особенно на коммерческом, который чувствителен к любым изменениям в экономике. Сегмент аренды офисов – не исключение. По данным агентства Colliers International, аренда офисов в Москве за год подешевела на 10%. Спрос снизился, по разным данным, на 20-30%.  Снизилась и средняя стоимость аренды: если в 2013 году она составляла 830 $ за кв. м в год, то в первом полугодии 2014 г. – 750 $. В среднем в Москве простаивает около 15% свободных офисных площадей, в зданиях класса А – 28%, в деловом центре «Москва-Сити» – 39%. В дополнение к свободным площадям к концу года предполагается выставить на рынок аренды около 1,2 млн кв. м в новых бизнес-центрах города, из которых 0,5 млн кв. м уже введены в эксплуатацию. При этом некоторые крупные европейские и американские компании сворачивают деятельность в России и съезжают из арендованных помещений. В первую очередь это коснулось бизнес-центров класса А. Постепенно начинается новый этап развития рынка офисной аренды.

Из крупных арендаторов наиболее устойчивыми традиционно оказались компании, работающие на сырьевом и энергетическом рынках или обслуживающие нефтяные и газовые компании; финансовые и административные отделы крупных холдингов и ритейлеров, а также компании, получающие финансирование из бюджета или государственных корпораций. Хотя, как считает Александр Кулагин, руководитель проекта Findspace.ru, и в этом случае говорить о сохранении уверенного спроса преждевременно – в условиях, когда аренда может быть экономически нецелесообразной.

Остальные арендаторы более зависимы от инвестиционного климата в стране и стабильности экономики, что влияет на уровень спроса и изменение арендных ставок в конечном счете.

О маленьких офисах

Несмотря на общее падение спроса и снижение цен, многие специалисты отмечают, что спрос на небольшие по площади офисы (до 50 кв. м) остается по-прежнему высоким.

Так ли это? Кто и почему снимает маленькие помещения? Стартап? В результате сокращения крупной фирмы или снижения ее расходов? Для каких видов деятельности? С этими вопросами мы обратились к экспертам по коммерческой недвижимости.

Александр Кулагин: «Спрос на маленькие помещения был и есть, аналогично с «однушками» в жилой недвижимости. Все описанные цели, уместны: сокращение расходов, стартап, сокращение персонала, плюс смена стратегии развития компаний с экспансии на удержание и нишевость. Относительно деятельности и технологий, скорее отражает тенденции на рынке (сокращение розницы, сокращение оффлайн посредничества, как случилось с турфирмами, например, и развитие технологий, ухудшение транспортной ситуации и децентрализация рабочей силы) - иррелевантно, на мой взгляд».

Сергей Заставный, директор агентства «Горбюро Недвижимости»: «Офисные помещения до 50 метров – одни из самых востребованных. Пока рано говорить, что крупные фирмы переезжают на такие площади в целях экономии. Это явно не их сегмент. Интерес к площадям до 50 метров проявляют небольшие фирмы, которые только начали свою работу или не договорились о снижении цены со старым арендодателем. Сфера деятельности самая широкая – особой привязки к этому нет».

Светлана Розум, руководитель компании «Мир офисов»: «На маленькие площади всегда был и будет большой спрос, кто-то развивается, кто-то уменьшается в размерах площадей. Сегодня этот сегмент особенно пользуется спросом в связи с государственной поддержкой малого бизнеса. Многие сектора предпринимателей решили самостоятельно организовывать развитие своих компаний. И идут по своему намеченному пути. Особенно пользуются спросом  они у туристических фирм, но здесь влияет доступность от метро. Для компаний-программистов и интернет-компаний влияет стоимость Интернета».

Сегодняшние цены

Как правило, чем меньше по площади офис, тем выше стоимость квадратного метра в год. На цену влияет класс здания и его происхождение (современный бизнес-центр, старое административное здание или бывший институт), расположение, качество отделки помещений, инженерное оснащение, набор сервисов и услуг.

На сегодняшний день снять небольшой офис (от 10 до 50 кв. м) в бизнес-центре класса А в центре Москвы будет стоить от 700 до 3 000 долларов за квадратный метр в год; в бизнес-центре класса В или административном здании в пределах ТТК – от 400 до 800 долларов, в здании класса С, на окраинах Москвы или более отдаленных от метро районах – от 300 до 500 долларов.

В поисках самого дешевого варианта начинающий предприниматель может найти, например, 7-метровую комнату в районе Петровско-Разумовской в реконструированном офисном комплексе класса С всего за 5 800 рублей в месяц или комнату 12 кв. м в бизнес-центре класса С «На Электролитном» за 12 000 рублей в месяц. Такими вариантами интересуются фирмы, не зависящие от потока посетителей, – для размещения бухгалтерии или администрации; посредники, большую часть времени занятые прозвоном клиентов и организацией поставок и продаж; одиночные предприниматели, для которых экономия на первом этапе – самый важный фактор.

Самый популярный и востребованный сектор – средние по цене офисы. В хорошо расположенных бизнес-центрах класса В почти все маленькие офисы заняты. Они могут быть интересны для небольших колл-центров, рекрутинговых агентств, туристических, риэлторских и компьютерных фирм, административных отделов производственных фирм и поставщиков, а также для представительства компаний из других регионов. Например, можно снять 15-метровую комнату рядом с м. «Парк Культуры» в административном здании за 20 000 руб. в месяц, комнату 14 кв. м рядом с м. «Коломенская» в деловом центре класса В за 29 000 руб. в месяц или маленькую комнату 7 кв. м во флигеле здания у м. «Смоленская» за 21 700 руб. в месяц.

Неожиданным оказался интерес к небольшим комнаткам в самых лучших и дорогих деловых центрах класса А. Их снимают не только для представительств региональных компаний, но и одиночные бизнесмены, в том числе начинающие, для которых престиж и место играют первостепенную роль, например, адвокаты, юристы, финансовые консультанты, брокеры и другие специалисты высокого уровня. В поисках наилучшего варианта они могут выбрать, например, офис 13 кв. м в бизнес-центре класса А у м. «Смоленская» за 62 800 руб. в месяц, 15 кв. м в БЦ Lotte Plaza за 91 800 руб. в месяц, даже комнатку 5 кв. м за 55 000 руб. или 10 кв. м за 110 000 в месяц в одном из самых лучших деловых центров России – «Москва-Сити», где будут не только высокоскоростной Интернет с доступом к WI-FI, городской номер и IP-телефония, офисная мебель с мягким диваном, но также кулер, телевизор, музыкальный центр и кофемашина,  а в цену будут включены все коммунальные услуги и круглосуточная охрана.

Еще меньше: аренда рабочего места

Арендовать совместно с независимыми единомышленниками одно офисное помещение, разделив его на отдельные рабочие места и обеспечив всей необходимой  оргтехникой, придумал в 2005 году американский программист Бред Ньюберг.  Он же ввел понятие «коворкинг» – работающие  вместе. В 2008 году коворкинг-центры появились в России – сначала в Санкт-Петербурге, а потом в Москве.  Аренда отдельных рабочих мест не сразу, но все же стала популярной, а на рынке появилось понятие «мини-офис», под которым и подразумевали коворкинг, или рабочее место в open-space помещении. В 2012 году к частным инвесторам, создающим коммерческие центры, присоединилось и Правительство Москвы по инициативе Департамента науки, промышленной политики и предпринимательства. Так появилась программа «Москва: Коворкинг 2.0» и первый государственный коворкинг-центр – «Клуб Нагатино» в здании бывшей мебельной фабрики. Было организовано 100 рабочих мест, открытых 24 часа по будням и с 9 утра до 9 вечера по выходным. Снять там рабочее место можно на длительный срок от 5 900 рублей в месяц или кратковременно, за 150 руб. в час или 400 руб. в день. Бесплатно организуются семинары и разные мероприятия. Городские власти планируют открыть еще несколько подобных центров.

Среди частных коворкинг-центров можно выделить дизайн-завод «Флакон» рядом с м. «Дмитровская», где двухуровневый зал 400 кв. м вмещает 72 рабочих места стоимостью от 11 000 руб. в месяц; «Рабочую станцию» рядом с м. «Ленинский проспект», которая приглашает дизайнеров, программистов, фрилансеров и всех начинающих предпринимателей снять рабочее место от 13 000 рублей в месяц.

Бизнес-центры также предлагают в аренду рабочие места, например, в деловом центре класса А «Воздвиженка Центр» можно снять часть комнаты размером 10 кв. м за 39 000 руб. в месяц. В «Москва-Сити» рабочее место в стандартном open-space офисе на 5-6 человек обойдется в 25 000 руб. в месяц, а место в vip-офисе с диваном и креслами для посетителей будет стоить 35 000 рублей в месяц, причем в эти цены включено пользование переговорной в течение 10 часов в месяц и все коммунальные платежи.

Сергей Заставный позитивно оценивает спрос в сегменте мини-офисов: «Коворкинг привлекателен именно для стартапов или для микро-компаний. И в целях экономии, и в целях знакомства и общения близких по духу людей».

Действительно, среди положительных моментов работы в коворкинг-центрах арендаторы отмечают возможность общения друг с другом, обсуждения идей да и просто создания рабочей атмосферы, которой некоторые фрилансеры в силу своего характера или семейных обстоятельств не могут добиться дома.

Александр Кулагин: «Коворкинг перспективен на российском рынке и сейчас набирает обороты, поскольку (а) позволяет сократить расходы, что стало задачей №1 в фазе кризиса и (б) создает рабочую атмосферу, что важно для отвлекающихся стартаперов при многозадачности. Но если для последних скорее речь идет об открытых пространствах среди себе подобных, создавая соревновательную составляющую, то для стартовавших или спиноффовых бизнесов - кабинетно-офисная нарезка с общим ресепшеном, переговорными, кухней, с решенными эксплуатационными задачами в виде уборки, охраны, коммуникационных сетей и компьютерной периферии».

Взгляд в 2015-й

Аналитики и специалисты по коммерческой недвижимости высказывают разные точки зрения по поводу будущих цен на аренду офисов. Одно можно сказать определенно: никто не предсказывает ощутимого роста цен в будущем году, особенно для крупных офисов в деловых центрах высшей категории. Одни более осторожны в прогнозах, говоря о сохранении нынешних ставок с учетом инфляции, другие ожидают падение, и даже значительное – до 30% к концу 2015 года.

Сергей Заставный отмечает, что «лето – не самый лучший период для оценки деловой активности в этой сфере», но предполагает, что, «судя по происходящему, правы скорее те, кто предвещает падение цен на рынке. Хотя сегмента рассматриваемых помещений это коснётся в меньшей мере».

Александр Кулагин уточняет: «Цены на аренду будет прямо пропорциональны динамике экономики и показателю ВВП. Если санкции против экономики РФ продолжатся и мировая экономика продолжит стагнацию, то неизбежно и падение цен на аренду офисных помещений. В этом случае цифра до 30% звучит правдоподобно, и чем больше площадь офиса и выше премиальность, тем больше процент падения. Возможно в этих условиях хорошо продуманные коворкинговые пространства и не упадут в цене».

МОСКВА, 06 августа 2014г. Цены на жилье в Москве растут, несмотря на санкции. Так, в аналитическом центре "Инком-Недвижимости" отмечают, что в июле объем предложения на вторичном рынке жилья в Москве составил 41 тыс. объектов - это на 2% меньше, чем месяц назад, и на столько же больше по сравнению с началом года. А вот средняя стоимость предложения в июле составила 189 тыс. руб. за 1 кв. м. По сравнению с прошлым месяцем рублевая цена выросла на 0,5 %, а с начала года - уже на 5,7%. При этом, по данным Росстата, с января по июль инфляция в стране составила 5,4%. Таким образом, в настоящее время цены на рынке жилья фактически растут в соответствии с инфляцией.

"Это незначительное колебание стоимости, однако в сочетании с уменьшением предложения оно все-таки свидетельствует об определенном уровне спроса. Люди продолжают совершать сделки в рамках решения своих жилищных вопросов, и окончательные выводы о дальнейшем развитии рынка мы будем делать, оценив данные ближайших месяца-двух", - говорит директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости" Сергей Шлома.

По оценкам специалистов "Инкома", даже неблагоприятные внешние факторы вряд ли сегодня могут стать причиной резкого снижения цен на жилье. "Вторичный рынок жилья очень инертен, здесь не бывает виражей даже на крутых поворотах. Квартиры продают не связанные между собой физические лица, а люди достаточно консервативны в своих взглядах и ожиданиях. Чтобы цены на жилье пошли вниз, должен произойти "взрыв". И даже в этом случае потребуется время на реакцию участников рынка. Однако, чтобы продать квартиру осенью при том уровне спроса, который мы ожидаем, надо побеспокоиться о ее максимальной ликвидности. В нынешних обстоятельствах ликвидность определяет цена. Мы предполагаем, что осенью успешно будет реализовываться жилье только самого низкого ценового диапазона", - резюмирует Сергей Шлома.

Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости" приводит свое объяснение росту цен на московское жилье в июле. "По сути, на июль пришлась новая волна ухудшения отношений России с Западом, - говорится в обзоре "Индикаторов рынка недвижимости". - Если в мае-июне конфликт на Украине начал уходить на второй план, то с крушением малайзийского боинга ситуация обострилась вновь. Это вызвало новую волну санкций Запада против России, а отыгравший 10% прежних потерь рубль снова стал скатываться вниз. Похоже, что московский рынок недвижимости отреагировал на все эти обстоятельства "виртуальным" ростом цен, не подкрепленным реальной активизацией спроса или ростом числа сделок. Хорошо известна психологическая особенность хозяев квартир, особенно на вторичном рынке, - считать именно свое предложение самым уникальным, а также хроническая боязнь продешевить, тем более в столь напряженных условиях, как нынешние. Видимо, мы имеем дело с тем, что во время роста курса доллара весной немалая часть продавцов поспешила проиндексировать цены по доллару, потом в период отката курса назад они, разумеется, "забыли" проиндексировать цену назад, а при новом росте курса в июле снова проиндексировали цены вверх".

Аномальный спрос на элитную загородную недвижимость

Этим летом на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья произошел нетипичный всплеск покупательской активности, отмечают в агентстве элитной недвижимости TWEED. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем сделок увеличился примерно вдвое. В компании не исключают, что аномальный спрос вызван негативным политическим фоном и санкциями по отношению к России.

 "Международные санкции остудили пыл состоятельных российских граждан, которые вкладывались в зарубежную недвижимость, - комментирует Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED. - У инвесторов появилось желание вернуть деньги домой, поскольку больше их возвращать некуда. Доверие к банковской сфере утрачено, к тому же непонятно, что будет с валютой. Так почему бы не вложить капитал в недвижимость, и в том числе в загородную".

 Оживление на рынке началось еще в июне, в минувшем месяце тренд сохранился. По итогам первых двух месяцев лета средний бюджет сделок составил от 1 до 2 млн долл. 

МОСКВА, 10 января 2014г.   Новый год у большинства людей ассоциируется с позитивными переменами и началом другой жизни. В 2014 году со сменой календаря нас ждут и масштабные изменения в законодательстве. В последнее время было принято множество жилищных законов, которые начнут работать с 1 января 2014 года. Наибольшие изменения ожидаются в сфере капитального ремонта, регистрации сделок и системы начисления коммунальных платежей. Итак, что же готовит наступающий 2014 год российским собственникам жилой недвижимости?

Сколько будем платить за капитальный ремонт

С 1 января 2014 года в России начнет действовать новая система капитального ремонта многоквартирных жилых домов. Это связано с тем, что финансовые возможности фонда ЖКХ, с помощью которого в последние годы проводился ремонт строений, просто не успевают за темпами обветшания жилья. По данным за 2013 год, на общий ремонт всех многоквартирных домов России требуется 3,5 триллиона рублей. Чтобы как можно скорее провести необходимые работы, было решено переложить плату за ремонт на собственников жилья.

С 1 июля 2014 года в коммунальных квитанциях появится новая графа. За капремонт придется ежемесячно платить от 5 до 10 рублей за квадратный метр площади. Точная ставка в каждом субъекте РФ будет устанавливаться индивидуально. А еще домовладельцам в самое ближайшее время нужно определиться, какой из 2 способов накопления средств они выберут. Во-первых, деньги могут аккумулироваться у специально созданного регионального оператора. В этом случае придется ждать, когда очередь на ремонт дойдет именно до вашего объекта недвижимости. Другой вариант — открыть счет в коммерческом банке и копить деньги на конкретный дом. Правда, раз речь идет о коммерческих структурах, за средства собственников жилья государство никакой ответственности не несет.

От взносов за капремонт будут освобождены обитатели аварийных строений. Неясной остается и ситуация с новостройками: их жителям ремонтировать дома потребуется очень нескоро. Но, поскольку никаких оговорок на этот счет в законе нет, владельцам нового жилья, видимо, придется копить деньги впрок.

Налоговый вычет станет многократным

Приятные новости в наступающем году ждут налогоплательщиков, которые собираются приобрести недвижимость. С 2014 года имущественный налоговой вычет разрешат получать неоднократно. Правда, сумма, с которой можно оформить возврат подоходного налога, по-прежнему будет ограничена 2 млн рублей. Зато возвращать налоги при покупке недвижимости можно до тех пор, пока не будет исчерпан лимит. Так что нововведение принесет финансовые бонусы в первую очередь жителям регионов, где держатся не слишком высокие цены на жилье, и городов, где еще распространена покупка комнат в коммунальных квартирах.

Выгодны ли социальные нормы на электричество

В 2014 году произойдут заметные изменения порядка оплаты электроэнергии. Правда, произойдет это не после боя курантов, а с 1 июля. С этого дня по всей стране будет введена социальная норма на электричество. В каждом регионе она будет установлена с учетом местных климатических особенностей. За расход электроэнергии сверх нормы гражданам придется платить по повышенным тарифам. По мнению экспертов, эта мера должна приучить население более экономно использовать ресурсы.

Осенью в качестве эксперимента энергопайки начали применять в 6 регионах России. Так в Красноярске месячный размер нормы составил 75 кВтч на человека. По последним данным, перерасход электроэнергии в регионе не превысил 25%. Введение соцнорм может болезненно ударить по кошелькам владельцев нескольких объектов жилой недвижимости. Правительство, предполагая, что эти квартиры, скорее всего, сдаются в аренду, обяжет собственников оплачивать электричество по более высокому тарифу. Относительно спокойно могут чувствовать себя, пожалуй, только льготники. Они в первый год новых тарифов все потребленное электричество будет оплачивать по социальным расценкам.

Регистрация сделок станет проще

Граждане, которые будут совершать операции с недвижимостью после 1 феврале 2014 года, смогут на собственном опыте опробовать новую систему регистрации сделок — через нотариуса. Цель этой инициативы — сделать процесс регистрации прав быстрее и надежнее. В нотариальной конторе будут проверять юридическую сторону вопроса, что поможет снизить риск признания сделки недействительной.

По мнению экспертов, это поможет сократить сроки совершения сделки. Что касается расценок, то они существенно не изменятся. Например, при покупке квартиры стоимостью до 1 млн рублей придется заплатить нотариусу 1% от суммы договора (но не менее 300 рублей). Комиссия с суммы от 1 до 10 млн рублей составит 0,75%. А если цена недвижимости превысит 10 млн рублей −0,5%. В феврале упрощенную систему регистрации сделок начнут применять в Санкт-Петербурге, Саратове, Краснодаре, Красноярске, Перми, Хабаровске, Ставрополе, Новосибирске, Екатеринбурге, Волгограде и Туле. От результатов эксперимента зависит, заработает ли новая система в масштабах страны.

Так или иначе, с наступлением Нового года в России ожидается множество перемен в жилищном законодательстве. Многие из них назревали уже давно, другие проекты являются новыми и экспериментальными. Главное, чтобы все эти перемены принесли в дома россиян только положительные эмоции.

МОСКВА, 4 декабря 2013г. Недвижимость и Цены   С 1 октября 2013 г. вступили в силу поправки в закон, касающиеся регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета. Рассмотрим самые важные нововведения.

 Быстро

Регистрация прав на недвижимое имущество теперь будет занимать не 20, а 18 календарных дней. То же самое касается и кадастрового учета — постановка или снятие с него объекта недвижимости, а также учет каких-либо изменений осуществляются в течение 18 календарных дней со дня получения органами кадастра соответствующего заявления.

 Конкретно

 Конкретизированы полномочия регистрирующего органа. Так, например, если раньше правоустанавливающие документы проверяли на предмет их юридической силы (у регистратора был повод проверить даже законность судебного решения), то теперь цель проверки — установить отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации прав.

 Право на возражение

 Только при личном участии! Регистрация по-новому

Бывшие собственники получили возможность подать заявление о возражении на зарегистрированное право в отношении объекта недвижимости. Соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Отметим, что запись в ЕГРП о возражении не ведет ни к приостановлению государственной регистрации, ни к отказу в ней. Собственник, получивший право на недвижимость, может и дальше распоряжаться своим имуществом, например продать его.

 Так в чем же тогда смысл поправок? Речь идет о сомнительных сделках, которые после их совершения могут быть оспорены. Будущий покупатель, изучая юридическую чистоту объекта недвижимости, сможет узнать о существующих возражениях бывшего правообладателя из выписки из ЕГРП. И тут уже есть повод задуматься о целесообразности приобретения. То есть нововведение поможет предотвратить случаи мошенничества с недвижимым имуществом.

 Запись в государственном реестре прав может быть погашена по заявлению бывшего правообладателя, по решению регистратора (в случае, если бывший правообладатель в течение трех месяцев не обратится в суд) или на основании судебного решения.

 Никаких доверенностей

 18 календарных дней теперь будет занимать регистрация прав на недвижимое имущество.

Еще одно важное нововведение, которое должно минимизировать риски мошенничества с доверенностями: собственник теперь имеет возможность подать заявление о запрете регистрации без его личного участия. Если в ЕГРП внесена соответствующая запись, то подача документов на регистрацию другими лицами (на основании нотариальной доверенности) будет являться основанием для возврата заявления о регистрации без рассмотрения. Здесь имеется в виду любая регистрация — перехода, ограничения или прекращения права на объект недвижимости. При этом регистрирующий орган обязан в письменной форме уведомить заявителя о причине возврата в течение пяти рабочих дней.

 Запись в ЕГРП о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника может быть погашена на основании:

• заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;

• вступившего в законную силу судебного акта.

 Квитанция — на усмотрение

 По новым правилам подавать квитанцию об оплате государственной пошлины необязательно. Нужные сведения регистратор сможет получать из специальной программы — Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах.

 Однако если подтверждения об оплате чиновник по каким-то причинам не найдет, то заявление о регистрации вообще не принимается к рассмотрению. Так что лучше подстраховаться и подать по собственной инициативе все квитанции, как в прежние времена (что мы настоятельно и рекомендуем делать!).

 Заявить? Легко!

 Только при личном участии! Регистрация по-новому

Законодатель заметно облегчил жизнь заявителей. Например, дачники сейчас освобождены от обязанности предоставлять кадастровый паспорт при регистрации постройки.

 Напомним, что ранее документами, подтверждающими факт создания объекта ИЖС, являлся кадастровый паспорт, а также выданное органом местного самоуправления разрешение на ввод в эксплуатацию (либо разрешение на строительство — для незавершенного объекта). Но так как до 1 марта 2015 г. разрешение на ввод в эксплуатацию дома на земле ИЖС не запрашивается, то свидетельство о собственности на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на постройку.

 Внесены некоторые поправки и в Закон о кадастровом учете. Одно из важных изменений касается квартир в строящемся многоквартирном доме. Так, отменено правило об одновременной постановке на кадастровый учет помещения в здании и самого здания. Это означает, что зарегистрировать право собственности на квартиру можно будет чуть быстрей, не дожидаясь, пока по всему многоквартирному дому проведут кадастровые работы.

МОСКВА,18 сентября - Новости недвижимости.  Приобретение недвижимости, особенно если она у вас первая, - это самый долгожданный и радостный момент. Не менее приятная неожиданность, когда выясняется, что можно вернуть налог на только что приобретенное имущество. Возможно деньги не такие большие, как хотелось бы, но и эта сумма, как говорится, на дороге не валяется.
За последнее время финансовая грамотность населения значительно возросла. Раньше россияне покупали и подписывали договоры, особо не всматриваясь и не вчитываясь в документы. Но теперь все по-другому. Как отмечают аналитики, сейчас клиент стал требовательнее и грамотнее. Стало больше людей, четко понимающих, что они могут вернуть налог на купленное имущество, но не все пользуются этой возможностью.
«Практически каждый второй покупатель интересуется возможностью вернуть налог на приобретенное имущество, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»».
По словам Ирины Горской, юрисконсульта компании «ИНКОМ-Недвижимость», наши граждане очень хорошо проинформированы о всех тонкостях и нюансах данного налога. Это не удивительно, поскольку информация постоянно обсуждается в СМИ, на сайтах госструктур, агентств недвижимости и других источниках. Например, если даже покупатель не знает о том, что он может получить налоговый вычет, то хороший риэлтор всегда об этом напомнит, а если надо, то и проинформирует. И заметим, что за эту информацию никто с клиентов денег не берет. Практическая же помощь клиенту в сборе необходимых документов и подаче их в налоговую инспекцию не распространена, поскольку не предусматривает высокую прибыль агентства и является весьма затратной.
Однако существует множество юридических фирм, которые оказывают помощь в оформлении налогового вычета. Как правило, стоимость таких услуг невысокая.
Кто может вернуть налог?
Право на имущественный налоговый вычет, как при продаже, так и при приобретении недвижимости, закрепленное 220 статьей НК, известно подавляющему большинству граждан – суммы достаточно значительные. Однако фактическое использование этого права связано в первую очередь с размером официально задекларированного дохода. Как отмечает Екатерина Орлова, директор RealEstateZemerConsulting&Development, именно размер официально задекларированного дохода физического лица является ключевым фактором при принятии решения об использовании своего права на имущественный налоговый вычет.
«Получить налоговый вычет при покупке жилья имеют право те граждане, которые платят налоги в размере 13%, - говорит Владимир Щекин, генеральный директор AltimusDevelopment. - Это связано с тем, что данный налог является подоходным налогом, и он отчисляется в бюджет с заработной платы». Заметим, что налогоплательщик всего один раз за свою жизнь может воспользоваться правом на налоговый вычет.По словам юриста компании Est-a-Tet Константина Плюхина, этот вычет задуман как стимулирование граждан на приобретение и строительство жилья своими силами.
Кстати, если говорить о получении налогового вычета при покупке квартиры в строящемся доме, то налогоплательщик имеет право его получить только при предъявлении акта о передаче квартиры.
Если же говорить о покупке земельного участка, то для получения имущественного налогового вычета необходимо, чтобы на данном участке был дом, которому присвоен номер. Иначе просто за землю невозможно будет вернуть налог. При покупке жилого дома на земельном участке вычет предоставляется только при наличии у физлица документов, подтверждающих право собственности на земельный участок или его долю, а также свидетельства о праве собственности на дом.
Что нужно для получения налогового вычета
Для получения вычета необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации по окончании налогового периода и предоставить правоустанавливающие документы на купленную недвижимость.
Для этого необходимо написать заявление и приложить к нему платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам. Сюда входят: документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (для новостроек, кроме свидетельства о собственности, возможен вариант подтверждения в формате «договор приобретения + акт о передаче квартиры») и документы, подтверждающие уплату денежных средств по произведенным расходам (банковские выписки, квитанции, акты – с обязательным указанием в них данных продавца).
Стоит отметить тот факт, что налогоплательщик имеет право получить налоговый вычет на имущество вне зависимости от того, когда он купил недвижимость. Предельный размер налогового вычета рассчитывается исходя из момента возникновения права на указанный имущественный налоговый вычет.
На сегодняшний день предельный размер налогового вычета на имущество составляет два миллиона рублей. То есть вернуть из казны деньгами можно уплаченные налоги в размере 260 тысяч рублей (13%).
Если жилье стоило дороже 2 млн рублей, то вычет можно получить максимум с 2 млн рублей. Если же жилье стоило дешевле, то вычет производится в размере стоимости жилья.
«Бывает такое, что в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, - отмечает Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Но не стоит паниковать - его остаток будет перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования».
Пожалуй, это единственный налоговый вычет, который может переноситься из года в год, причем до тех пор, пока государство полностью не выплатит. Причем, можно приостанавливать действие вычета на определенный период. Например, на период, когда отсутствуют доходы, которые облагаются по ставке 13%.
Еще один важный момент - право на имущественный налоговый вычет не утрачивается даже после продажи жилья, так как момент возникновения права на данный налоговый вычет привязан к моменту получения Свидетельства о праве на имущество. Но если речь идет о долевом участии в строительстве, то в данном случае моментом возникновения права может считаться передаточный акт.
Квартира, купленная по ипотеке
Налоговый вычет включает в себя не только сумму вычета, предоставляемого на покупку недвижимости (260 тысяч рублей), но и сумму вычета по выплаченным банку процентам по ипотечному кредиту.
«Если жилье приобретено с использованием ипотечного кредита, дополнительно Вы можете вернуть 13% со всей суммы, потраченной на выплату процентов.В этом и заключается отличие налогового вычета при ипотечном кредитовании от обычного»- говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su».
Однако, возврат процентов, выплаченных по кредиту, как и возврат налогового вычета, доступен не всем покупателям, а только наемным работникам, получающим официальную зарплату. Подобный вычет нельзя оформить, пока ипотечный заемщик не оплатит проценты. Для получения данного вычета, в налоговую необходимо предоставить копию кредитного договора, а также документы, подтверждающие, что кредит выплачен полностью. При этом одного графика платежей недостаточно, нужны чеки, квитанции, выписки.
Кроме того, для получения вычета по процентам, кредит обязательно должен быть целевым – на приобретение недвижимости. И это обязательно должно быть указано в кредитном договоре. А вот у суммы такого вычета ограничений нет. Предположим, за весь период кредитования покупатель заплатил проценты в размере 3 млн рублей. Тогда он сможет вернуть 390 тысяч рублей (3 000000 *13%).
Помните, что налоговый вычет по процентам начисляются по мере того, как выплачиваете их банку. Таким образом, ежегодно в рамках одного вычета можно получать налоговые вычеты по фактически выплаченным процентам до тех пор, пока не получите всю сумму вычета по всем процентам, которые были выплачены банку.
Что ждет?
Ходят слухи, что власти РФ могут увеличить предельный размер налогового вычета. По словам Константина Плюхина, Минфин в проекте Основных направлений налоговой политики на 2013-2015 гг. предлагает повышение имущественного налогового вычета путем предоставления вычета каждому из совладельцев объекта недвижимости в полном объеме — по 2 млн рублей (при этом неважно, совместная это собственность или долевая).
Напомним, что сегодня предельная сумма 2 млн рублей делится между всеми покупателями пропорционально их доле.
Мария Литинецкая считает, что вероятность принятия того или иного законопроекта всегда сложно предугадать. «Однако в данном случае она достаточно высокая, так как недавно в налоговый кодекс уже были внесены небольшие изменения, которые позволяют гражданам получать налоговый вычет с покупок нескольких объектов недвижимости до тех пор, пока максимально возможный предел не исчерпается», - говорит она.
Ирина Горская в свою очередь сомневается, что в условиях рецессии экономики возможно увеличение предельного размера налогового вычета.
«Текущий размер имущественного налогового вычета установлен федеральным законом N202-ФЗ от 19.07.2009, - напоминает Екатерина Орлова. - За четыре года покупательская способность национальной валюты, в значительной степени упала. Особенно это связано со стагнацией экономики последнего года – при высокой инфляции не наблюдается значительный рост доходов населения. Кроме того, поток мигрантов оставляет коренное население без работы. Таким образом, увеличение размера налогового вычета – это способ содействия решению социальных проблем по низкой обеспеченности жильем, и оснований для его принятия достаточно».
Андрей Марусов, коммерческий директор ГК «Территория» считает, что такая мера властей РФ адекватна в зависимости от принципа возврата налогового вычета. «Если он останется тем же, тогда все будет зависеть от периода, который налоговые органы будут учитывать, - говорит он. - Если речь пойдет о налогах за год, то вычет в полном объеме смогут получить лишь собственники с зарплатой от 250 000 рублей или лица, оплатившие НДФЛ в размере 390 тысяч рублей по иным основаниям получения дохода. Если же данный период составит больший срок, тогда данная инициатива будет более приемлемой».
Как уже выше говорилось, в последние годы граждане достаточно активно пользуются данным налоговым вычетом, тем самым оптимизируя свои расходы на приобретение жилья. Не упустите и вы свой шанс. А по поводу того, будет ли увеличен предельный размер налогового вычета, покажет время.